Ндфл При Договоре Уступки Доли В Дду С Ипотекой

Переуступка доли

В первом случае (при подписании договора цессии) все сделки осуществляются по договорам долевого участия или договорам купли-продажи. Подписание ДДУ сегодня является весьма популярной процедурой и пользуется востребованностью среди людей разных социальных слоёв. В данной ситуации застройщики и собственники должны подписать договоры, в которых чётко оговорить, что собственники становятся полноправными хозяевами жилой недвижимости в того момента, как возводимый объект будет сдан в эксплуатацию. Но из-за длительного строительства будущие собственники могут изменить своё решение о покупке квартиры в конкретной новостройке, поэтому они имеют возможность передавать право владения жильём третьим лицам. Такие сделки будут уместны в отношении уступки прав собственности, которая и называется цессией.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

В том случае, если дома покупаются в ипотеку, то при передаче прав собственности все задолженности бывших владельцев обязаны погашать новые покупатели. Именно в этом и заключается основное различие второго вида переуступки от первого, ведь при заключении договоров долевого участия продавцы полностью выплачивают застройщикам всю сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

  1. По общему правилу уступка прав требования по ДДУ допускается только после полной оплаты стоимости самого ДДУ, либо уступка происходит с одновременным переводом долга (неоплаченного остатка) на нового владельца этих прав. Но в рамках дарения прав требования, перевод долга не применяется.
  2. Переуступку прав нужно проводить с письменным уведомлением Застройщика об этой сделке. А если по условиям Договора долевого участия на уступку требуется письменное разрешение Застройщика (п.4, ст.388, ГК РФ), значит, его тоже придется получить.
  3. Уступить (или подарить безвозмездно) права по договору ДДУ можно только после государственной регистрации самого ДДУ и до момента подписания Передаточного акта на готовую квартиру в новостройке.
  4. Договор уступки прав требования по ДДУ (в том числе безвозмездной) должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  5. Если ДДУ был заключен в браке, то для совершения уступки прав на квартиру (в т. ч. безвозмездной), нужно нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
  1. Использование налогового вычета. Если заключен договор участия в долевом строительстве, то гражданин имеет право на получение вычета, размер которого не превышает 1 000 000 рублей. Чтобы получить вычет нужно подать налоговую службу составленное заявление, а также приложить необходимые документы.
  2. Уменьшение размера прибыли от продажи права на квартиру на величину оплаты по ДДУ застройщику. Таким образом, если права на объект недвижимости проданы по такой же стоимости, что и при покупке, или по более низкой цене, то налог с продавца не берется.

Дду или инвестирование в 3 ндфл при договоре уступки

Подавать на налоговый вычет за квартиру можно по нескольким объектам за всю жизнь. При условии, что общая сумма объектов менее 2 000 000 рублей и если оба объекта приобретены после 2022 года. Если первый объект по которому вы получали вычет был приобретен до 2022 года, то получить вычет на второе имущество уже не получится. Даже если вы полностью его не получили. То есть каждый гражданин может получить имущественный вычет за приобретение недвижимости за свою жизнь не более 260 000 рублей.

Действующий на территории всех субъектов РФ Налоговый кодекс, в статье 220 устанавливает порядок получения и регламентирует условия, при которых граждане имеют возможность получать, предусмотренный законом, налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ в новостройке.

Сразу же нужно сказать о том, что переуступка не является способом осуществления купли-продажи недвижимости. Это фактически способ, при помощи которого может меняться сторона, то есть, покупатель или же дольщик, причем, речь идет, как правило, о договоре с застройщиком. Фактически, новый покупатель осуществляет оплату сделки, и становится новым владельцем основного договора. Таким образом, формируется переход права на собственность, тем не менее, данный переход предполагает оплату, а значит, физическое лицо получает прибыль. В соответствии с главой 23 НК РФ формируется необходимость уплаты налога с полученной прибыли физического лица.

В этом примере к собственным средствам, по которым можно получить налоговый вычет на строящееся жилье, относится сумма 1 046 974 рубля (500 000 +546 974). На материнский капитал вычеты не предоставляются. Таким образом, семья Дворниковых имеет право по своей новой квартире получить максимальный вычет в размере 136 106,62 рубля (1 046 974 * 0,13 = 136 106,62).

Если Вы обязаны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, то должны представить ее в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за прошедшим. Остальные граждане, которые желают воспользоваться своим правом на налоговый вычет могут подавать документацию для получения вычета в течение всего года.
Важно!
Законодательством не ограничиваются сроки подачи документов для получения налоговых вычетов, но вернуть уплаченный НДФЛ, согласно п.7 ст.78 НК, разрешается только за три предшествующих года.

Ндфл при уступке права требования

Пункт 2 Листа Ж Декларации 3-НДФЛ. Заполняется гражданами, получившими вознаграждения как по авторским договорам (в том числе за создание, исполнение или иное использование произведений искусства, науки, литературы), так и вследствие дохода в виде вознаграждения авторам за открытия и изобретения и авторам полезных моделей и промышленных образцов.

Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.

Если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, то важно достичь согласия с банком, имея варианты: погасить его кредит, произвести замену залога или переоформление ипотеки на нового дольщика по ДДУ. К сожалению, в этой части вы полностью зависимы от банка, профинансировавшего сделку.

А вот в пункте 3.2 Листа Ж Декларации 3-НДФЛ следует проставить общую сумму расходов по всем источникам выплат вышеуказанных доходов, которые не подтверждены документами. Для таких случаев законодатель установил специальные нормативы. Все они перечисляются в Налоговом Кодексе в п. 3, ст. 221.

Очевидно, что экономической выгодой физического лица в анализируемом случае будет разница между суммой денежных средств, полученных при уступке права требования долга, и суммой денежных средств, уплаченных при приобретении данного права. Поэтому, на наш взгляд, именно она должна включаться в налоговую базу по НДФЛ.

  • Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
  • Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
  • Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
  • Паспорта покупателя и продавца
  • Покупатель получает одобрение и оформляет ипотечный займ в банке, где оформлена основная ипотека
  • Покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитном учреждении, тем самым доказывая свою состоятельность.
Вам может понравиться =>  Налог С Договора Дарения 2022г

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги. Но при этом – те, которые были записаны в первом договоре долевого участия. Поэтому если первый дольщик купил квартиру за 1 млн рублей, а вы перекупили договор за 2 млн рублей – требования застройщику можно выставлять только на 1 млн рублей. Разница между ценами теряется.

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
  • Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

НДФЛ у дольщика по 214-ФЗ и НК РФ: налоги при переуступке ДДУ, при получении неустойки или страховой выплаты

Переуступка прав возникает, когда дольщик купил квартиру по ДДУ, и до сдачи дома в эксплуатацию, а точнее до подписания акта приема-передачи, переуступил свои права и обязанности иному лицу. В итоге новый покупатель (цессионарий) станет обладателем жилья по договору переуступки, он берет на себя риски и ответственность, и в случае задержки стройки или других неблагоприятных обстоятельств, отвечать по договору будет застройщик, а не продавец (цедент).

Если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, то важно достичь согласия с банком, имея варианты: погасить его кредит, произвести замену залога или переоформление ипотеки на нового дольщика по ДДУ. К сожалению, в этой части вы полностью зависимы от банка, профинансировавшего сделку.

Покупатель переуступленных прав вправе вернуть 13 % от своих затрат на приобретение имущества по договору цессии. То есть по действующим на сегодняшний день правилам с момента подписания акта передачи жилья (не дожидаясь оформления прав через Росреестр), подавая декларацию вместе с ДДУ, договором переуступки и платежными документами.

Однако, налоги, облагаемые 13 % ставкой, уменьшаются на имущественный вычет, предусмотренный статьями о вычетах 218221 НК РФ. Вычет равен фактически понесенным расходам, подтвержденным документально: договором о долевом строительстве и квитанциями об уплате цены договора. При подаче декларации на получение дохода цедент может одновременно воспользоваться своим правом принять в зачет (в качестве налогового вычета) свои документально подтвержденные затраты по договору долевого участия, которые он потратил на покупку будущей квартиры в новостройке, тем самым уменьшая налог при переуступке прав по ДДУ.

Некоторые суды поддерживают мнение ИФНС и Минфина, утверждающих, что с неустойки и штрафа очевидна экономическая выгода потерпевшей стороне, которая приравнивается к доходу. Есть инстанции, которые не считают неустойку доходом, подлежащим налогообложению. Так как выплаты от застройщика носят характер возмещения материальных и моральных потерь и являются компенсационными, значит, налогообложению не подлежат по закону «О защите прав потребителей».

Следует проверить девелопера и выгодоприобретателя (продавца). Первым делом стоит убедиться в наличии зарегистрированного договора ДДУ в Росреестре, для того чтобы узнать, на самом ли деле цедент обладает правами собственника, потребуется выписка из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) на объект переуступки. Далее нужно сделать запрос документов у застройщика, подтверждающие отсутствие задолженности у предыдущего участника сделки.

Впоследствии оплачивается государственная пошлина. Оформляется заявление, в котором указываются характеристики объекта, далее сотрудник той государственной службы, в которую было обращение, выдаёт расписку о получении зарегистрированного документа (с датой регистрации).

Долевое строительство на протяжении многих лет не является столь рискованной деятельностью, как в 2000 годах, когда застройщики обманывали вкладчиков. Невысокая стоимость жилого квадратных метров в новом построенном доме и его безопасность, которая обеспечена федеральным законом о долевом строительстве, в совокупности делают покупку более привлекательной. Однако, в этой форме инвестиционной деятельности строительства разговор идёт о приобретении квартиры, которая ещё находится в стадии реализации. Срок сдачи такого жилья может достигать от 3 лет и более, с дольщиком за такое время может произойти что угодно. Поэтому хорошим подспорьем в таких случаях служит договор цессии – переуступки, который предоставляет возможность передачи права требования другом лицу.

Девелоперы, обычно, против регистрации/заключения подобных сделок, так как застройщики не хотят дальнейшей перепродажи своих квартир по повышенным ценам из-за посредников, исключить путаницу в делопроизводстве (что является основной причиной).

Стоит обратить внимание на очень серьёзный аспект: при заключении договоров уступки прав возможно ли его оформление/переоформление прошлой датой (задним числом). Как правило, при заключении таковых сделок проходит достаточно много времени и иногда лучше подстраховаться и оформить цессию прошлым числом. Это возможно только уже при наличии права собственности на объект недвижимости.

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции – дальнейшая перепродажа или сдача квартиры по договору аренды. На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть. Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

  1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
  2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
  3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
  4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
  5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.
Вам может понравиться =>  Льготы Военным Пенсионерам Для Проезда На Электричках В 2022 Г

Уплата НДФЛ при уступке прав по договору долевого участия

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

  • приобретена не квартира, а право требования на квартиру по переуступке прав по договору долевого участия или по ДДУ;
  • право собственности на квартиру не возникло;
  • залог права требования на построенную в будущем квартиру прекращен в связи с погашением кредита (займа).

Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Если Вы собираетесь продать квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то есть не по договору переуступки, то в течение пяти лет с момента возникновения права собственности продажа квартиры будет облагаться подоходным налогом в размере 13% от стоимости.

Необлагаемой базой может считаться документально подтвержденная (ДКП, ДДУ) сумма в размере расходов на приобретение этой же квартиры, то есть 2,1 млн. Тогда налог удерживается с прибыли, то есть с разницы в стоимости продажи и покупки, в данном случае – с 400 тысяч рублей.

  1. Нужно получить согласие банка на продажу заемщиком имущественных прав его бывшим кредитором.
  2. Покупатель подтверждает свою платежеспособность, ведь он становится новым заемщиком по ипотечному кредиту. Банк должен быть уверен, что получит свои деньги.
  3. Оформляется новая ипотека на будущего владельца жилья.
  4. В это же время подписывается договор переуступки. Вероятно, что банк предложит свою форму этого документа.
  1. По данному контракту вы не приобретаете права инвестора стройки МКД, а лишь получаете заверение в том, что квартиру вам продадут после окончания строительства.
  2. Проверить, существует ли обременение по этой квартире (оформлена квартира через ипотечный кредит или находится в залоге по другим причинам), вы не сможете.
  3. Если начнутся проблемы с застройщиком, не получится отстаивать свои права в суде, либо других инстанциях. Все возможности защитить свои интересы, вытекающие из договора долевого участия, остаются у изначального инвестора.
  4. Недостаточное госрегулирование этого вопроса позволяет недобросовестному продавцу заключить сразу несколько таких предварительных договоров.
  1. Обзавестись согласием застройщика. Для того чтобы договор переуступки был законным, нужны письменные доказательства того, что девелопер не возражает против его заключения.
  2. Если стороны состоят в браке, обязательно нужно получить нотариальное согласие на проведение сделки от каждого из супругов.
  3. Продавец должен получить у строительной компании справку, в которой будет зафиксировано состояние взаиморасчетов сторон ДДУ.
  4. В случае, если продавец участвовал в долевом строительстве при помощи ипотечного кредита, потребуется согласие банка на переуступку. Также необходимо будет обзавестись справкой об отсутствии просроченной задолженности по ипотеке.
  5. Оформить справку в Росреестре (форма ЕГРП). Стоимость оформления документа – 350 рублей.

Предварительный договор купли-продажи жилья можно оформить быстрее. Но пользоваться этим способом не рекомендуется. По факту происходит не переуступка прав по договору долевого участия, а стороны договариваются о том, что после окончания строительства МКД они заключат обычный договор купли-продажи квартиры. До этого продавец еще должен официально войти в права собственности объекта недвижимости. Предварительная сделка купли-продажи несет в себе ряд рисков и возможных негативных сценариев:

Базой налогообложения в данном случае является разница между ценой приобретения квартиры на начальном этапе строительства и ее продажной стоимостью на текущий момент, зафиксированной в договоре переуступки. Т.е. налог с доходов платится только с доли прибыли, которую получает инвестор.

Стоит сразу отметить, что получение любых доходов как юридических, так и физических лиц облагается налогом, если законом не предусмотрено иное. Переуступка прав не будет являться исключением, причём, независимо от того, что переходит: права или обязанности (продажа / покупка).

Любой договор переуступки права требования (цессии) также проходит через оформление в Росреестре. Обусловленная цена полностью погашается цедентом (самым первым дольщиком). В ситуации, когда объект недвижимого имущества полностью не оплачен, будет рассчитываться то лицо, которое последним приняло на себя все обязательства и права.

Как правило, в первоначальном соглашении присутствует пункт, указывающий на обязанность первого дольщика уведомлять об оформлении цессии. На практике бывали случаи, когда застройщик отказывался от передачи жилья новому цессионарию, либо его получал тот покупатель, с кем застройщик вступил в договорные отношения на начальном этапе.

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве возможна до того момента, пока стороны не оформят акт приёма — передачи объекта недвижимости. В соответствии с Федеральным законом РФ N 214 заключить договор переуступки становится возможным с даты государственной регистрации ДДУ. Без должной регистрации соглашения о долевом участии в органах Росреестра, все последующие сделки будут считаться недействительными. Таким образом, правовые последствия, которые могут наступить, не будут иметь юридической силы в будущем. По решению суда всё должно будет вернуться в регрессном порядке на первоначальный уровень.

Чтобы обезопасить себя от потери недвижимого имущества, либо значительной денежной суммы, крайне рекомендуется провести собственную проверку. Делать это следует не позднее получения квитанций на оплату объекта. Для этого требуется взять указанные квитанции, а затем произвести сверку взаиморасчётов совместно с компанией — застройщиком. Доверие сторон друг к другу безусловно должно присутствовать, но полагаться только на него, это по меньшей мере безрассудно.

Возмещение ндфл при покупке квартиры по дду в ипотеку

3) На какие виды (конкретные работы и отделочные материалы, а может и товары (встроенная кухня без техники например)) мы имеем право вернуть подоходный налог на оплаченную сумму. чтоб нам не прогадать и конкретно знать кого заказывать, на каких условиях, какие работы и товары Заранее благодарю 14 Февраля 2022, 09:04, вопрос №1538397 Ольга, г.

Опубликовано 03.09.19 На сегодняшний день в России широко распространено приобретение квартир в строящихся домах. Наиболее часто при покупке строящегося жилья заключают либо договоры долевого участия в строительстве, либо договоры паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

Вам может понравиться =>  Что Дают При Рождении Третьего Ребенка Гражданская Семья Рязань

Правовые основания для получения Действующий на территории всех субъектов РФ Налоговый кодекс, в статье 220 устанавливает порядок получения и регламентирует условия, при которых граждане имеют возможность получать, предусмотренный законом, налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ в новостройке.

  1. у заявителя должна быть белая зарплата и налоговые отчисления по НДФЛ в бюджет за последние 3 года;
  2. право на возврат не исчерпано;
  3. квартира оплачена собственными или кредитными средствами;
  4. в отношении квартиры должны иметься документы о получении ее в собственность.

После заключения акта приема-передачи квартиры или получения выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности)? В данной статье мы подробно рассмотрим вопрос, когда именно можно оформить налоговый вычет при покупке квартиры в строящемся доме.

В данном случае используется один счет, куда новый дольщик вносит средства в полном объеме. А после переуступки прав по ДДУ с ипотекой (завершения сделки), часть денег уходит на погашение долга перед банком, а часть (если что-то остается) отправляется на счет заемщика.

  • реквизиты строительной организации;
  • информация о сторонах сделки (ФИО, адреса и прочее);
  • отметка об участии банка, если действует жилищный кредит;
  • дата подписания и суммы, направляемые на погашение долга и продавцу;
  • момент оплаты новостройки по переуступке прав в ипотеку;
  • согласие строителей на заключение данного соглашения.

При этом банк оставляет за собой право расширить приведенный список требуемых бумаг. Например, могут быть запрошены: свидетельство о заключении/расторжении брака, о рождении детей, военный билет, пенсионное удостоверение и т.д. С их помощью кредитная организация сможет наиболее полно оценить потенциальные риски и целесообразность заключения сделки именно с этим заемщиком.

Но именно в этом случае (когда заемщик не получил новые реквизиты), ему нужно быть максимально бдительным. Лучше лишний раз проконсультироваться в банках (в прежнем и в новом) и убедиться, что все законно, чем месяцами выплачивать долг не тому кредитору — и оказаться в суде.

  1. Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
  2. Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.

Уплата НДФЛ при уступке прав по договору долевого участия

Облагается ли НДФЛ 13% сделка по переуступке прав требований, зафиксированных в договоре долевого участия между застройщиком и участником долевого строительства? Т.е. продавец, он же участник долевого строительства, продает (переуступает) свое право на квартиру до сдачи дома и подписания приемо-передаточного акта. Обязан ли он в таком случае подавать декларацию и платить налог на доход, полученный в результате подобной сделки?

НДФЛ облагаются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды (п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ). При этом доходы, облагаемые по ставке 13%, уменьшаются на налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 — 221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ доход налоговых резидентов РФ от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, освобождается от налогообложения НДФЛ.
Налоговым резидентом РФ признается физическое лицо, находившееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).
Право требования является имущественным правом, и налоговое законодательство не относит имущественные права к имуществу (п. 2 ст. 38 НК РФ).
Таким образом, освобождение по п. 17.1 ст. 217 НК РФ при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве не применяется.
Физическое лицо при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в фиксированном размере (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Однако при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов только на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав (пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Таким образом, физическое лицо, являющееся налоговым резидентом РФ, при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве независимо от давности приобретения имущественного права обязано заплатить налог с разницы между стоимостью «отступного» и стоимостью квартиры по договору участия в долевом строительстве.

Перед подписанием договора цессии дольщик направляет застройщику уведомление, где последний информируется о предстоящей процедуре. Застройщик имеет право потребовать определенный процент (обычно не более 5%) за ее реализацию. Выдается отдельный документ, который касается выплаты долга. Для подписания соглашения также понадобится письменное согласие мужа или жены с копией паспорта.

Для того, чтобы ограничить возможность рисков, лицу, которое приобретает переуступленные права, лучше всего познакомиться с застройщиком. Хотя закон не вменяет это в необходимость, новому дольщику лучше всего познакомиться с компанией до того, как договор будет подписан.

Для того, чтобы сделка состоялась, согласия застройщика не потребуется. Это двусторонние отношения между застройщиком и претендентом на его права. Исключение в этом случае только одно. Если дольщик заплатил неполную сумму, то застройщик имеет право рассматривать возможность перехода прав и остатков по задолженности.

После подписания договора у дольщика появляется право владения жилым помещением после того, как строительство будет считаться завершенным. Это право можно передать другому лицу (юридическому или физическому) путем уступки прав или цессии. В российском законодательстве так принято называть переуступку задолженности, что будет верным при определенных обстоятельствах.

Рассматриваемая проблема касается только участников долевого строительства, а именно: дольщиков, застройщиков, а также третье лицо, которое собирается выкупить право дольщика и занять его место.

  • декларацию о доходах и расходах за отчетный период;
  • договор долевого участия;
  • подписанный акт приемки-передачи;
  • материалы по оплате квартиры и целевых расходов;
  • договора с подрядчиками;
  • справка работодателя о доходах заявителя.

Получателем компенсации может быть гражданин РФ, подписавший акт приемки- передачи квартиры (доли). Необходим статус налогового резидента, что подразумевает постоянное пребывание на территории Российской Федерации в течение года не менее 183 дней (календарных).

Кроме подписанного акта в случае с ЖСК необходимо подготовить для передачи в налоговую инспекцию справку о выполнении своих обязательств. Понадобится подтверждающее письмо из бухгалтерии жилищно-строительного кооператива, заверенное печатью и подписью руководителя.

Подготовленные документы предоставляют в отделение ФНС по месту жительства. Ответственный сотрудник выполняет начальную проверку непосредственно в процессе передачи материалов с итоговой фиксацией приемки в контрольном журнале. Эту дату можно использовать для отсчета предельного срока получения ответа.

Заполнение 3 НДФЛ продолжают в разделе «Вычеты по покупке жилья». В описании объекта недвижимости отмечают вариант, соответствующий реальному отношению к собственности. Далее отвечают на вопросы по параметрам ипотечного кредита. На завершающем этапе можно сохранить и вывести на печать подготовленный документ.

Adblock
detector