Налог С Реализации Права Требования (Переуступка)
Содержание
Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке права требования по ДДУ
Немаловажным требованием и, параллельно, преимуществом будет являться законность будущего контракта, так как он должен заключаться в рамках гражданского законодательства (ст. ст. 388 – 390 ГК и ФЗ № 214-ФЗ). Соблюдение всех норм и правил обеспечивает незыблемость прав будущего собственника, а также гарантию сохранности сделки для продавца, не говоря уже о спокойствии государственных контролирующих органов.
- все взаиморасчёты рекомендуется осуществлять после упомянутой процедуры регистрации ввиду появления всё больше и больше аферистов, нечистых на руку;
- сам договор рекомендуется подписывать при нотариусе с уплатой обязательной комиссии за услуги юридического сопровождения.
- первое – продавец, им может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которое продаёт свои права на недвижимость по ДДУ;
- второе – физическое либо юридическое лицо, которое желает приобрести права на жилье путём переуступки прав и обязательств по ДДУ на недвижимость с письменного (обязательного) согласия застройщика (строительной компании) о смене должника.
Третий вариант развития событий: продавец собирается получить доход с продажи своих прав по ДДУ. В данном ключе налог по переуступке прав по договору долевого участия продавец должен будет оплатить или 13% для резидентов РФ и 30% – иностранцам либо воспользоваться возможностью и снизить налоговое бремя на сумму, уже выплаченную застройщику. Если ДУ был оформлен с привлечением банковских (ипотечных) средств, то размер обложения уменьшается на сумму уже внесённых процентов по ипотечному договору. В свою очередь, продавец имеет право получить имущественный вычет, который высчитывается из суммы продажи недвижимости, если эта сумма не превышает один миллион рублей.
В случае если ДДУ оформлялся через ипотечную программу, продавцу потребуется представить банковской организации все документы покупателя, доказывающие финансовую состоятельность последнего. В противном случае весь процесс может застопориться на банке второго уровня.
Документ, удостоверяющий существование долга, право истребования которого было перепродано, доказывает наличие убытка, понесенного плательщиком налогов при продаже права требования долга иному лицу. При отсутствии таковых убыток при расчете налоговой базы по налогу на прибыль расходом не признается.
Во время учета доходов и расходов при использовании метода начисления новый кредитор отражает получение дохода на день последующей уступки или на срок исполнения требования должником (п. 5 ст. 271 НК РФ). Если расходы на приобретение права требования выше дохода от его реализации, такой убыток учитывается при налогообложении прибыли (п. 2 ст. 268 НК РФ).
Доходы и расходы при цессии и иным видам хозяйственной деятельности берутся для расчета при исчислении суммы налога на прибыль. Принятые деньги от передачи права считаются доходом реализованного имущественного права, а расходы идут в состав расходов от производства и реализации. Убыток появляется, когда выходит минусовая разница между выручкой от продажи права требования долга и ценой реализации товаров. В таблице рассмотрим особенности начисления НДФЛ и налога на прибыль при договоре цессии.
Рассмотрим пример.Цессионарий-физлицо Иванов Е.А. приобрело по договору цессии у цедента Аветисова А.Ю. за 15 000 руб. право требования долга у должника в размере 20 000 руб. Рассчитываем налоговую базу, уменьшив сумму долга на стоимость приобретения по договору цессии:
По факту когда долг попадает к другому кредитору, он имеет право произвести последующую передачу права взыскания. Эта операция считается продажей финансовых услуг в пользу расчета налога на прибыль. База налогообложения при последующей уступке определяется по формуле:
- Стоимость по кадастру основывается на данных Российского Реестра недвижимости, в базу которого постоянно вносятся и дополняются только что возведённые и введённые в эксплуатации строительные объекты (ЖК, здания, квартиры и прочее).
- Налоговый вычет базируется на основании типа объекта – квартира, помещение или дом, включая ЖК.
С одной стороны, все хорошо, но с другой – возникают два закономерных вопроса: нужно ли платить установленный налог при продаже квартиры по переуступке ДДУ, так как этот процесс является не чем иным, как куплей-продажей, по итогам которой один получает имущество, а другой – прибыль с продажи. И другой вопрос: каков налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ, так как по налоговому законодательству за такие сделки тоже нужно платить государству. Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве – сделка, требующая регистрации и проведения других юридических действий.
Переуступить права покупателю может дольщик (инвестор), который вложил свои средства на более ранних этапах строительства. Заключив договор долевого участия (ДДУ), он может, не дожидаясь окончания строительства, переуступить свои права новому дольщику (покупателю). Стоит отметить, что уступает он право требования, поскольку права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.
При оформлении сделки покупатель должен получить на руки документы, по которым он бы видел свой долг перед застройщиком. В случае неправильного составления нового договора по переуступке прав, будет невозможно обязать покупателя выплачивать оставшуюся сумму.
По мере приближения окончания строительства, стоимость жилья становится выше. В договоре по переуступке прав цена квартиры будет отличаться от своей первоначальной стоимости. Налицо получение дохода, следовательно, доход по сделке переуступки прав подлежит налогообложению. Необходимо подавать декларацию о доходах в налоговую службу.
указаны в законодательстве РФ. В силу определенного ряда обстоятельств, долговые обязательства либо же полномочия кредитора могут быть переданы третьим лицам. Такого рода отношения между потенциальным заемщиком и должником именуются как переуступка прав требования долговых обязательств.
Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.
В противном случае взыскать его с должника будет нельзя (Постановление ФАС Уральского округа от 10 сентября 2013 г. № Ф09-2213/12). Есть и иные нюансы. Право требования долга, принадлежащее кредитору, может быть передано на основании договора или на основании закона (ст.
Сообщается, что при уступке первоначальным кредитором денежного требования, вытекающего из договора реализации услуг, не облагаемых НДС. налоговая база определяется как разница между суммой дохода, полученного первоначальным кредитором, над размером уступленного требования.
Действующий на территории всех субъектов РФ Налоговый кодекс, в статье 220 устанавливает порядок получения и регламентирует условия, при которых граждане имеют возможность получать, предусмотренный законом, налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ в новостройке.
Налог при переуступке прав
210 НК РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественных налоговых вычетов, предусмотренных ст. 220 НК РФ. Согласно пп.
1 п. 1 ст. 220 НК РФ при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Вместе с тем при подтверждении налогоплательщиком произведенных расходов документы должны быть надлежащим образом оформлены (в соответствии с законодательством РФ) и в полной мере свидетельствовать о факте осуществления расходов непосредственно налогоплательщиком. Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.
При уступке налогоплательщиком — продавцом товара (работ, услуг), осуществляющим исчисление доходов (расходов) по методу начисления, права требования долга третьему лицу после наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком по сделке уступки права требования на дату уступки права требования. абзацы второй — третий утратили силу.
Обратите внимание, что этот доход никак не связан с суммой, полученной от покупателя долга — в доходы попадает вся сумма задолженности, которая уступается цессионарию. При этом выручка от продажи товаров может быть уменьшена на стоимость покупных товаров, если уступлено право требования по их оплате (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ, пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Вправе ли налогоплательщик НДФЛ уменьшить доход от продажи имущества на такие расходы, как отделочные работы, установление газового и сантехнического оборудования, а также расходы на оплату услуг риелтора, нотариуса? Узнайте из материала «Уменьшение в целях НДФЛ дохода от продажи имущества на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Если долг продан до наступления срока платежа, то в расходы включается убыток, не превышающий сумму процентов по долговому обязательству, рассчитанную с учетом требований статьи 269 НК РФ. Сумму процентов можно рассчитать и по-другому — с использованием методов, установленных для взаимозависимых лиц разделом V.I НК РФ. В этом случае долговое обязательство принимается равным доходу от уступки права требования за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров (работ, услуг). Способ, выбранный первоначальным кредитором для расчета процентов, нужно закрепить в учетной политике (п. 1 ст. 279 НК РФ).
При безвозмездной уступке прав требования кредитором (цедентом) новому кредитору по договору займа у физлица – цедента облагаемый НДФЛ доход не возникает. Такой вывод содержится в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 10 июля 2022 г. № 03-04-06/47916 «Об исчислении НДФЛ при уступке физическим лицом прав требования по договору займа к организации другому физическому лицу». При этом у физлица – нового кредитора возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ, при погашении организацией-должником задолженности по договору займа, в том числе задолженности по уплате процентов по займу. Налог обязана исчислить, удержать, и перечислить в бюджет организация, признаваемая налоговым агентом по НДФЛ (п. 1 ст. 226 Налогового кодекса).
А вот если должник применяет кассовый метод при налогообложении прибыли или находится на УСН, то приобретенные товары (работы, услуги), право требования по оплате которых уступлено, будут считаться оплаченными в момент погашения задолженности новому кредитору (п. 3 ст. 273 НК РФ, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Налог при переуступке прав по договору долевого участия
Также суммы могут быть меньше, если считаются исходя из общей площади квартиры и средней цены одного квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством строительства и ЖКХ РФ. Средняя цена, установленная Министерством, ниже реальных рыночных расценок.
Поскольку судебной практики компенсации страховыми компаниями убытков дольщиков за застройщиков и их налогообложения НДФЛ пока недостаточно, в судах может применяться аналогичная практика страхования гражданской ответственности водителя по договорам ОСАГО.
- Найти покупателя. Это можно сделать самостоятельно или с использованием услуг посредника, к примеру, риэлтерского агентства.
- Затем появляется необходимость уведомления строительной компании или получения от неё письменного разрешения.
- После этого требуется обратиться в банковскую организацию, но только если в ней была оформлена ипотека для внесения средств за квартиру. В банк нужно сдать документы, подтверждающие материальную обеспеченность гражданина, с которым планируется заключение договора.
- В течение нескольких суток банковские сотрудники оценят платежеспособность лица. В случае положительного решения, договор кредитования будет закрыт и открыт новый, участником которого станет будущий собственник.
Однако, налоги, облагаемые 13 % ставкой, уменьшаются на имущественный вычет, предусмотренный статьями о вычетах –221 НК РФ. Вычет равен фактически понесенным расходам, подтвержденным документально: договором о долевом строительстве и квитанциями об уплате цены договора. При подаче декларации на получение дохода цедент может одновременно воспользоваться своим правом принять в зачет (в качестве налогового вычета) свои документально подтвержденные затраты по договору долевого участия, которые он потратил на покупку будущей квартиры в новостройке, тем самым уменьшая налог при переуступке прав по ДДУ.
Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.
Случается, что приобретенное право требования так и не реализовано. То есть должник не перечислил деньги новому кредитору в срок, предусмотренный договором, к тому же истек срок исковой давности или должник был ликвидирован. В таком случае цессионарий переносит задолженность в категорию безнадежных (п. 2 ст. 266 НК РФ). Признать данную задолженность сомнительной нельзя, потому что таковой считается любая задолженность, возникшая в связи с реализацией товаров, выполнением работ, оказанием услуг. (п. 1 ст. 266 НК РФ). Согласны с таким подходом и представители Минфина России (письмо Минфина России от 23.03.2009 № 03-03-06/1/176). По их мнению, сумма долга по сделке по приобретению права требования не связана с реализацией товаров (работ, услуг) и не может быть учтена в составе внереализационных расходов на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 265 Налогового кодекса.
Факт приобретения денежного требования не влечет для нового кредитора каких-либо налоговых последствий. Затраты, связанные с приобретением этого требования, признаются в целях налогообложения только при получении дохода от его дальнейшей реализации или при прекращении обязательства (п. 3 ст. 279 НК РФ).
Однако в составе внереализационных расходов по налогу на прибыль цедент может учесть лишь сумму основного долга. А вот признать в расходах сумму начисленных штрафных санкций он не имеет права. Сумму начисленных санкций цеденту придется включить в состав доходов и уплатить с них налог на прибыль, несмотря на то что после заключения договора уступки права требования суммы штрафов цедент получить не сможет.
Одновременно с признанием дохода организация признает прочий расход в размере первоначальной стоимости выбывающего финансового вложения (п. п. 25, 27 ПБУ 19/02, п. п. 11, 14.1, 16, абз. 2 п. 19 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).
При определении налоговой базы доход, полученный от реализации права требования, можно уменьшить на сумму расходов по приобретению указанного права требования долга, а также на сумму расходов, связанных с его приобретением и реализацией (пп. 2.1 п. 1 ст. 268, п. 3 ст. 279 НК РФ).
Если дом буден сдан, то оформить сделку по продаже квартиры по договору переуступки будет нельзя, ее можно будет оформить по договору купли-продажи. По закону продавец должен заплатить налог, если он продает квартиру по стоимости выше, чем указано в договоре с застройщиком.
Поэтому нужно придерживаться следующих этапов: Найти цедента, то есть лицо, которое купит право есть такие юридические фирмы, имеющие определённую базу относительно клиентов на уступку. Стоимость их услуг зависит от того объёма работ, который нужно проделать посредникам Перед тем, как что-либо решать, стороны должны устно обсудить условия предстоящей сделки
В противном случае, всегда можно найти нюансы, которые приведут к тому, что она будет признана несостоявшейся. Поэтому нужно придерживаться следующих этапов: Найти цедента, то есть лицо, которое купит право есть такие юридические фирмы, имеющие определённую базу относительно клиентов на уступку. Стоимость их услуг зависит от того объёма работ, который нужно проделать посредникам Перед тем, как что-либо решать, стороны должны устно обсудить условия предстоящей сделки
Прямо перед тем, как квартира сдана, ее можно переоформить на другого человека по договору переуступки. Согласно такому договору, покупатель приобретает все права и обязанности, которые были у предыдущего дольщика. Но переуступка от налога может не спасти, при любой — за несколькими исключениями — продаже недвижимости нужно платить подоходный налог, который равен 13% — для граждан России и 30% — для иностранцев.
Тут представлен . Если же первоначальный покупатель не внес всю сумму за объект, то в договоре переуступки у второго покупателя появляется обязательство перед застройщиком – выплачивать средства в установленные сроки. Важно, что в такой ситуации появляется необходимость получения соглашения на проведение процедуры от застройщика. Оно обычно является платным (несколько процентов от стоимости квартиры) и должно оформляться в письменном виде.
Переуступка права требования долга налог на прибыль
Доход от реализации товаров (работ, услуг) определяется по дате перехода прав собственности (при учете по начислению), и при передаче прав требования долга по такой реализации сумма первоначально начисленного дохода у кредитора (по обычному виду деятельности) не изменяется. При этом убыток от уступки прав требования у кредитора относится к внереализационным расходам. Если кредитором получена при уступке прав требования сумма, превышающая сумму, причитающуюся по договору, то сумма превышения подлежит обложению налогом на прибыль, поскольку это поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (ст.249 НК РФ).
Выручка от реализации имущественного права признается доходом от реализации. Расходы, связанные с реализацией имущественного права, включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией. Особенности определения налоговой базы при уступке (переуступке) права требования долга установлены статьей 279 НК.
Описанная ситуация закреплена в п. 1 ст. 155 НК РФ, где сказано, что налоговая база по реализации товаров (работ, услуг), которые облагаются НДС и по которым передаются права требования, определяется в общеустановленном порядке исходя из ст. 154 НК РФ. Важно, что в день передачи требования по товарам (работам, услугам), подлежащим налогообложению, база для исчисления НДС определяется исходя из суммы переданного долга (задолженности по товарам, работам, услугам), а не суммы, которую получил (получит) кредитор за переданный долг. Однако, если кредитор получил сумму, превышающую сумму уступленного требования, с суммы превышения он должен начислить и уплатить НДС. Это вытекает из положения ст. 162 НК РФ, в которой указаны случаи, когда налоговая база по исчислению НДС увеличивается на определенные суммы. В частности, согласно пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ данное превышение будет являться суммой, полученной за реализованные товары (работы, услуги) в счет увеличения доходов либо иначе связанной с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).
Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.
Несколько последних публикаций экспертов Synerdocs были посвящены электронным документам в судах и развитию системы электронного правосудия. В настоящей статье хотелось бы подвести некоторый итог и поднять вопрос о будущем электронного правосудия в России. А оно, как вы понимаете, напрямую связано с электронными документами
Согласно пункту 1 статьи 155 при уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению (не освобождаются от налогообложения в соответствии со статьей 149 Налогового кодекса РФ), или при переходе указанного требования к другому лицу на основании закона налоговая база по операциям реализации указанных товаров (работ, услуг) определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 настоящего Налогового кодекса РФ.
в названных разъяснениях Минфина передача имущественных прав считается услугой, место реализации которой определяется в соответствии со ст. 148 НК РФ. Согласно пп. 5 п. 1 ст. 148 место реализации услуг определяется по месту осуществления деятельности их исполнителя, за исключением тех услуг, которые названы в пп. 1 — 4.1, 4.4 п. 1 ст. 148. Поскольку услуги по передаче имущественных прав не поименованы в пп. 1 — 4.1, 4.4 п. 1 ст. 148, Минфин делает вывод, что место их реализации — территория иностранного государства (потому что цедент является иностранным лицом и осуществляет свою деятельность за пределами РФ), следовательно, российский цессионарий не является налоговым агентом по НДС.
Для цессионария важен вопрос обложения НДС сделки по передаче имущественных прав (требований), поскольку указанная операция названа среди объектов налогообложения. Письма Минфина свидетельствуют о том, что российский цессионарий не становится в рассматриваемой ситуации налоговым агентом по НДС и не обязан уплачивать данный налог в бюджет РФ за иностранного цедента (см. Письма от 24.03.2022 N 03-07-14/16117, от 18.03.2013 N 03-07-08/8307).
Если применять пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ в совокупности с п. п. 1, 2 ст. 161 НК РФ, получается, что российский цессионарий статуса налогового агента все же не приобретает и уплачивать НДС не должен. Дело в том, что согласно нормам ст. 161 налоговыми агентами становятся российские организации и ИП, приобретающие у иностранных лиц товары, работы и услуги.
То есть при уступке продавцом товаров (работ, услуг) денежного требования к покупателю следует начислить сумму НДС, которая входит в цену реализованных товаров, работ или услуг, независимо от того, меньше или больше данной цены сумма, полученная за переуступленное право.
Право требования как финансовое вложение, согласно ПБУ 19/02, выбывает в момент получения денег от дебитора или подписания акта переуступки уже другому кредитору. П. 34 ПБУ 19/02 в соответствии с ПБУ 9/99 «Доходы организации» (приказ Минфина РФ от 06.05.1999 № 32н) причисляет доходы по финвложениям к прочим доходам в том случае, если они не являются предметом основной деятельности компании.
Обязанности по начислению НДФЛ при уступке права требования также могут возникнуть в случае, когда физлицом является новый кредитор (цессионарий). Операцией, подлежащей налогообложению, признается перечисление должником оплаты в счет погашения долга, а также суммы начисленных процентов.
Выручка от реализации имущественных прав (доход от уступки права требования) признается в составе доходов от реализации на дату уступки права требования, определяемую как день подписания сторонами акта об уступке права требования (п. 1 ст. 249, п. 5 ст. 271 НК РФ).
Как уже отмечено выше, в ситуации, когда должник исполняет обязательство по погашению долга частями в течение нескольких отчетных (налоговых) периодов, по мнению Минфина РФ, выраженному в Письмах от 11.11.2013г. № 03-03-06/2/48041, от 29.07.2013г. № 03-03-06/2/30028, доход признается в размере полученных от должника денежных средств в периоде их получения. Что касается расходов на приобретение денежного требования, то при применении в налоговом учете метода начисления они учитываются пропорционально сумме доходов, полученных от должника в отчетном (налоговом) периоде.
Обязательства по подаче декларации возникают исключительно у налогоплательщика. В случае получения цедентом-физлицом оплаты по уступке права требования, декларацию подает цедент. При погашении должником задолженности новому кредитору-физлицу, декларацию подает цессионарий-физлицо.
Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.
Многие застройщики работают в обход закона (о чем наш журнал неоднократно рассказывал) и до сих пор продают квартиры по инвестиционным или же предварительным договорам купли-продажи, которые не требуют регистрации. Но это вовсе не означает, что дольщик, перепродавший будущую квартиру, может быть уверен в том, что им не заинтересуются фискальные органы.
В 214-м законе сказано, что сделка по переуступке может быть совершена только в срок между госрегистрацией ДДУ и подписанием передаточного акта. То есть дольщик не сможет перепродать квартиру по договору цессии после того, как принял квартиру. Придется дожидаться оформления собственности.
Подав декларацию по налогу на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (эту декларацию нужно подавать для получения имущественного вычета за покупку недвижимости), гражданин не стал отражать сумму 6,4 млн рублей в качестве дохода. Налоговая заинтересовалась его отчетом и проверила всю «цепочку». По ее результатам, г-ну Назарову предложили уплатить недоимку по НДФЛ в размере более 480 000 рублей, а также пени — более 90 000 рублей. Налоговики сочли разницу между суммой 785 460 рублей (за которую он изначально покупал квартиру) и 6,4 млн (за которую он ее перепродал) как доход, облагаемый налогом 13%.
Ситуации бывают разные. Например, налоговая может узнать о сделке, если конечный покупатель решит получить имущественный вычет за приобретенное жилья (он полагается гражданину РФ раз в жизни; максимальная сумма составляет 260 000 рублей, которые можно получить через возврат налога, уплаченного с «белой» зарплаты). В этом случае гражданин должен представить в налоговую тот договор, на основании которого у него возникло прав собственности. Если это договор цессии, то инспекция может проверить, заплатил ли продавец (то есть первый дольщик) подоходный налог.
По законодательным нормам, действующим в РФ, налогом облагаются все доходы физического лица, которыми он вправе распоряжаться. А разница между стартовой ценой договора со-инвестирования в новостройке (ДДУ или другая схема покупки жилья в новостройке) и конечной стоимостью при продаже по схеме переуступки прав и является доходом (экономической выгодой). Который и подлежит обложению налогом в 13%.
Одним из мотивов, почему используется продажа квартиры в новостройке по схеме переуступки прав является уход от налога в 13%. По действующим законам РФ, если вы владеете квартирой менее 3-х лет (теперь уже 5 лет с 2022 года) и продаете ее, то обязаны заплатить налог с продажи. Считается, что вы купили объект в новостройке не для жизни, а с целью получения выгоды (чтобы получить разницу между ценой ДДУ на стадии котлована и стоимостью квартиры в готовом доме).
Нравится это дольщику (ДДУ) или пайщику (ЖСК), налоговым органам безразлично. Остается добавить общеизвестную истину, что незнание законов не освобождает от ответственности за их исполнение. Хотя уйти от уплаты налога все равно не получится. Если сделка по переуступке прав была проведена без уплаты налога, то впоследствии она может быть признана недействительной.
Продолжаю серию статей по переуступке прав по договору долевого строительства и сегодня обращаю ваше внимание на налог при переуступке ДДУ, который необходимо уплатить при продаже по переуступке прав на квартиру в новостройке. Если вы являетесь покупателем (вторым кредитором), который покупает право требования объекта недвижимости у застройщика, то читать эту статью вам дальше не имеет смысла. Так как налог платит тот, кто переуступает свои права.
- Для схемы ДДУ: с момента регистрации права собственности в государственном регистрирующем органе (Росреестре).
- Для схемы ЖСК: с момента выплаты всей суммы пая.
- При получении недвижимости в наследство: с даты смерти дарителя. Независимо от того дня, когда наследство было принято по факту.
Положения абзаца второго настоящего пункта в части ограничения размера убытка не применяются при уступке налогоплательщиком-банком прав (требований) в случае, если такая уступка прав (требований) осуществляется в рамках реализации мероприятий, предусмотренных планом участия Банка России в осуществлении мер по предупреждению банкротства банка, либо если уступка прав (требований), перечень которых определен актом Правительства Российской Федерации, принятым на основании части 1 статьи 5 Федерального закона от 29 июля 2022 года N 263-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», осуществляется в соответствии с порядком, определенным частью 1 статьи 5 указанного Федерального закона.
3. При дальнейшей реализации права требования долга налогоплательщиком, купившим это право требования или получившим такое право требования в результате ликвидации иностранной организации (прекращения (ликвидации) иностранной структуры без образования юридического лица) при выполнении условий, установленных пунктами 2.2 и 2.3 статьи 277 настоящего Кодекса, указанная операция рассматривается как реализация финансовых услуг. Доход (выручка) от реализации финансовых услуг определяется как стоимость имущества, причитающегося этому налогоплательщику при последующей уступке права требования или прекращении соответствующего обязательства. При этом при определении налоговой базы налогоплательщик вправе уменьшить доход, полученный от реализации права требования, на сумму расходов по приобретению указанного права требования долга, если иное не предусмотрено пунктом 10 статьи 309.1 или пунктом 2.2 статьи 277 настоящего Кодекса.
2. При уступке налогоплательщиком — продавцом товара (работ, услуг), осуществляющим исчисление доходов (расходов) по методу начисления, права требования долга третьему лицу после наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком по сделке уступки права требования на дату уступки права требования.
При этом размер убытка для целей налогообложения не может превышать сумму процентов, которую налогоплательщик уплатил бы исходя из максимальной ставки процента, установленной для соответствующего вида валюты пунктом 1.2 статьи 269 настоящего Кодекса, либо по выбору налогоплательщика исходя из ставки процента, подтвержденной в соответствии с методами, установленными разделом V.1 настоящего Кодекса по долговому обязательству, равному доходу от уступки права требования, за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров (работ, услуг). Положения настоящего пункта и абзаца первого пункта 4 настоящей статьи также применяются к налогоплательщику-кредитору по долговому обязательству. Порядок учета убытка в соответствии с настоящим пунктом должен быть закреплен в учетной политике налогоплательщика.
1. При уступке налогоплательщиком — продавцом товаров (работ, услуг), осуществляющим исчисление доходов (расходов) по методу начисления, права требования долга третьему лицу до наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованных товаров (работ, услуг) признается убытком налогоплательщика.
11 Апр 2022 yuristco 366
