На Сколько Снижается Стоимость Имущества На Повторных Торгах
Содержание
Статья 58
3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона.
4. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации.
2. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
- копия акта о наложении ареста на имущество должника;
- правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;
- копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.
Не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети Интернет, ранее чем через десять дней со дня такого размещения.
Если в двухмесячный срок со дня получения брокером или управляющим постановления судебного пристава-исполнителя ценные бумаги не были проданы на торгах, то судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить ценные бумаги за собой по средневзвешенной цене этих ценных бумаг за последний час торгов последнего торгового дня, в который брокер или управляющий выставлял их на торги.
- Заявки на участие в торгах подали менее двух лиц.
- На торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов.
- Из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества.
- Лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.
Ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, подлежат реализации на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг. Ценные бумаги подлежат продаже на торгах брокером или управляющим (если ценные бумаги переданы ему в управление), являющимся участником соответствующих торгов.
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 18.07.2022) «Об исполнительном производстве»Статья 92. Последствия объявления торгов несостоявшимися 1. В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.
2. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 — 3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.
3. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона.
4. В случае объявления вторичных торгов по продаже дебиторской задолженности несостоявшимися судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить имущественные права за собой по цене на двадцать пять процентов ниже их начальной цены на первичных торгах, засчитав эту сумму в счет погашения взыскания. За дебитором сохраняется обязанность по погашению дебиторской задолженности (кредитором по которой становится взыскатель) в прежнем объеме.
Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 18.07.2022) «Об исполнительном производстве»Статья 87. Реализация имущества должника13. В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 29.07.2022)
«О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 138. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника
Если в течение тридцати дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, не воспользуется правом оставить предмет залога за собой, он подлежит продаже посредством публичного предложения в порядке, установленном пунктом 4 статьи 139 настоящего Федерального закона.
Статья 139. Продажа имущества должника
4. В случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.
Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.
При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения.
Право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.
В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество.
(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2022 N 432-ФЗ)В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах по продаже имущества должника посредством публичного предложения.
(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2022 N 432-ФЗ)С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.
Первый этап торгов проводится путем повышения начальной цены на «шаг аукциона», который устанавливается организатором торгов в размере от 5 до 10 % от начальной цены. Повышение цены производится за счет заявок участников торгов. Участник, предложивший наиболее высокую цену, признается победителем торгов. Организатор торгов подписывает с победителем договор купли-продажи и возвращает суммы задатков прочим участникам торгов. В случае отказа или уклонения победителя торгов от заключения договора купли-продажи, организатор торгов вправе предложить заключить договор купли-продажи участнику торгов, предложившему наиболее высокую цену за имущество после победителя торгов (п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве). В случае, если не были представлены заявки на участие в торгах или к участию в торгах был допущен только один участник, организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися (п. 17 ст. 110 Закона о банкротстве).
Как правило, организатором торгов выступает арбитражный управляющий, однако, он вправе привлечь для этих целей специализированную организацию. Организатор торгов отвечает за выполнение таких задач, как публикация необходимых сведений о торгах, принятие заявок на участие в торгах, заключение договоров задатка и купли-продажи, определение участников и победителей торгов и т. д. Обязательными условиями участия в торгах являются внесение задатка (не более 20 % от начальной цены продажи) и предоставление организатору торгов необходимых документов, подтверждающих статус участника торгов.
Имущество, составляющее конкурсную массу, подлежит продаже в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве. Продажа имущества осуществляется в процедурах внешнего управления и конкурсного производства. Особый режим продажи предусмотрен также и для ограниченно оборотоспособного имущества, социально значимых объектов и объектов культурного наследия.
- Социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ[1];
- Имущество градообразующей организации (при наличии ходатайства органа местного самоуправления, или привлеченного к участию в деле о банкротстве соответствующего федерального органа исполнительной власти, или органа исполнительной власти субъекта)[2];
- Имущество организаций, которое предназначено для осуществления деятельности, связанной с выполнением работ по государственному оборонному заказу, обеспечением федеральных государственных нужд в области поддержания обороноспособности и безопасности РФ[3].
- Имущество стратегических предприятий[4];
- Имущество субъектов естественных монополий[5];
- Акции ОАО либо доля в ООО, которые составляют более 50 процентов уставного капитала, указанных обществ, если в отношении такого имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия[6];
- Государственное или муниципальное имущество[7].
В случае признания первых торгов несостоявшимися по тем или иным причинам, организатор торгов принимает решение о проведении повторных торгов. Повторные торги проводятся аналогичным образом, что и первые с той лишь разницей, что начальная цена продажи имущества на повторных торгах меньше на 10 % (п. 18 ст. 110 Закона о банкротстве).
- Публикация информации о предстоящем процессе: занимающееся торгами агентство сообщает через СМИ об объекте продажи, стартовой стоимости и других особенностях реализации предмета.
- Определение периода, по окончанию которого цена лота снизится на определенный процент.
- Непосредственно проведение публичных торгов, которые длятся до момента определения победителя, и подписание договора купли-продажи с выигравшим участником.
Согласно статистическим данным Минэкономразвития, более 90 % первичных и повторных торгов оказываются несостоявшимися. По этой причине наиболее распространенным форматом продажи имущества задолжавших физ- и юрлиц становится публичное предложение. От стандартных аукционов данная процедура отличается тем, что через определенные интервалы времени цена продаваемого объекта не увеличивается, а уменьшается. При этом суммы иногда снижаются даже на десятки миллионов рублей.
Публичное предложение — это способ продажи собственности задолжавшего кредиторам лица по заниженной стоимости. Такая процедура инициируется, когда имущество должников остается нереализованным после проведения первичных и повторных торгов. Соответственно, если предыдущие два аукциона признаются несостоявшимися, то назначаются проводимые при помощи публичного предложения торги. Их главной отличительной особенностью является снижение цены объекта через установленные системой временные промежутки. Это позволяет участникам процесса приобретать недвижимость, земельные участки и другое имущество по максимально сниженной стоимости.
Современные аукционы с публичным предложением проводятся через интернет на электронных торговых площадках. В зависимости от правил подачи заявок на участие они бывают открытыми и закрытыми. Если для открытой формы проведения процедуры не характерно владение ограниченным оборотным капиталом, то для закрытой — характерно, как и указание стоимости объекта сразу в заявке. В первом же случае сначала подается заявка, и только после этого устанавливается цена.
Выигравшим торги признается лицо, предложившее наибольшую цену за реализуемый предмет залогового имущества. Протокол о результатах проведенных публичных торгов подписывается победителем и организатором торгов. В течение пяти последующих дней выигравшее лицо должно внести суму в полном объеме, за вычетом внесенного задатка.
Договор купли-продажи квартиры подписывается в течение 5 последующих дней после внесения покупной цены в полном объеме. Основаниями для внесения записи в Единый госреестр о правах на недвижимое имущество и сделок с ним являются протокол с результатами о проведенных публичных торгах по продаже недвижимого имущества и договор купли-продажи. В соответствии со ст.
- возможность непрерывно отслеживать информацию о проводимых процедурах банкротства, а также об объявлении распродажи имущества;
- знания, а также определенный опыт приобретения имущества, а также участия в торгах;
- организаторские способности, которые помогают в совершении сделок купли-продажи.
Это начальный этап проведения торгов. Участники имеют право делать ставки на повышение стоимости продаваемого объекта. При этом величина шага определена заранее условиями проведения аукциона. Важно знать, что каждый следующий шаг система принимает через полчаса после предыдущего.
Первоначальная цена объекта торгов назначается комитетом либо общим собранием кредиторов. При этом в обязательном порядке должна быть учтена меновая цена продаваемых активов. Она определяется на основании результатов, содержащихся в отчете оценки объекта имущества. Такая оценка должна быть проведена на основании указания арбитражного управляющего либо доверенного лица, назначенного в соответствии с законодательством.
Нередко в этом случае покупатель может приобрести квартиру по цене примерно на 35% ниже средней на рынке. Более того, нередки ситуации, когда с первого раза объект ипотеки продать не получается. В итоге при проведении повторных торгов цену на него снижают еще сильнее.
После оформления заявки между участником и организатором торгов заключается соглашение о задатке . Этот документ определяет величину денежной суммы, которая должна быть перечислена участником торгов на расчетный счет организатора. Задаток выступает гарантией выполнения претендентом условий проведения аукциона, в том числе того, что в случае выигрыша объект аукциона будет выкуплен.
Публичные торги по продаже недвижимого имущества
Здравствуйте! Я, — мать двух несовершеннолетних детей (сын 7 лет, дочь 5 лет), в разводе. В 2022 году по решению Мещанского суда от 30.03.2022 г. было возбуждено исполнительное производство 208191/17/77029-ИП от 13.04.2022г. и наложен арест на квартиру по адресу: , являющейся единственным жильем моей неполной семьи с двумя несовершеннолетними детьми. Бывших членов моей семьи не могу снять с регистрационного учёта, поскольку наложен запрет на сделки с имуществом и регистрационные действия По решению межведомственной комиссии АО «Дом.рф» мне одобрена помощь от Государства в рамках программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 20.04.2022 N 3. См. Приложение п.3. в размере 3 000 000 руб. В соответствии с Постановлением о передаче на реализацию на торгах от 26.03.2022 №77029/19/2718725. СПИ: Баранов Кирилл Львович, а также по акту передачи на торги от 25.04.2022 №б/н. СПИ: Баранов Кирилл Львович Наше единственное жилье передано организатору торгов ООО «ТЕРРА», ИНН 7751138326, КПП 775101001. Первые только состоялись 24.05.2022г. (Извещение Л1/19/16/Баб-25 260419/34117922/07 Лот 1) В соответствии с пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. По информации начальника отдела опеки, попечительства и патронажа района согласие на отчуждение жилого помещения — квартиры организатору торгов ООО «ТЕРРА» дано не было. Соответственно состоявшиеся торги 24.06.2022г. были произведены с нарушением законодательства РФ, а именно п. 4 статьи 292 ГК РФ. Международная конвенция о защите прав ребенка требует от государств-участников, каким является Россия, запрета на жестокое, бесчеловечное и унижающее достоинство обращения с ребенком. Лишение ребенка единственного жилья, позволяет утверждать, что волею государства ребенок будет либо выброшен на улицу, либо лишен своих родителей. Соблюдая свои обязательства по валютной ипотеки банк получил от меня
Первоначальная цена на залоговый объект недвижимости, выставленный на торги, определяется судом. В случае несогласия залогодателя (ответчика) с назначенной стоимостью, он имеет право ходатайствовать о проведении переоценки имущества при условии оплаты всех необходимых услуг самостоятельно (ГПК РФ). В случае, если владелец залоговой квартиры не использует право на переоценку, объект жилой недвижимости переходит к Службе судебных приставов по стоимости, которая была определена в судебном порядке, для реализации на публичных торгах. Начальная цена залогового имущества, выставленного на торги, определяется на основании постановления об оценке имущества, которая проводится по инициативе судебных приставов. Если первичные публичные торги по продаже заложенного имущества были признаны несостоявшимися, на повторных торгах начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества снижается на 15%. При вступлении в силу судебного решения по взысканию и признании торгов, проведенных службой судебных исполнителей, несостоявшимися по определенным причинам, торги могут быть проведены еще неоднократно. И учитывая постоянный рост имущества на рынке недвижимости, владелец залоговой квартиры, своевременно обратившись к опытному юристу, вполне может настоять на реализации имущества по более высокой стоимости, соответствующей на данный период времени. В случае, если суммы, полученной от продажи квартиры с публичных торгов, не хватает для покрытия долга, залогодержатель вправе потребовать получения недостающей суммы с иного имущества должника, помимо залогового. Если сумма от продажи является выше размера кредитного долга, разница должна быть возвращена залогодателю. В любое время до момента выставления квартиры на публичные торги заложенного имущества залогодержатель и залогодатель могут прекратить обращение на данное имущество взыскания путем исполнения долговых обязательств.
Если публичные торги были признаны несостоявшимися, залогодержатель имеет право на преимущественный выкуп залогового имущества по согласованию с залогодателем с учетом в покупной стоимости выставленных к исполнению требований. Выкуп производится на основании договора купли-продажи квартиры. В случае признания публичных торгов несостоявшимися во второй раз, залогодержатель вправе оставить объект недвижимости, как предмет залога, с оценкой не ниже 10% от первоначальной суммы. Договор прекращает свое действие, если залогодержатель не использовал свое право на оставление предмета залога в течение 1 месяца с того момента, когда публичные торги по продаже недвижимого имущества были признаны повторно несостоявшимися.
Добрый день! вопрос -идет судебное разбирательство, банк подал иск о расторжении ипотечного договора и взыскании задолженности путем реализации залога. Залоговый дом был реконструирован без согласия банка, был возведен второй этаж и площадь дома увеличилась с 86 кв на 200,5 кв (т.е. самовольная постройка). Банк провел оценку по старым параметрам и оценил в 3 мл(еще -80%) при этом эксперты отписались что доступ к дому был ограничен, нас должников не оповещали, реальная стоимость около 6 мл. Судья не принимает наши возражения по поводу не соответствия площади так как в росреестре нет данных сейчас у нас на руках новый технический план здания и исковое заявление о легализации реконструкции, может ли судья про игнорировать и определить начальную продажную стоимость по старым параметрам и что нам нужно предпринять?
Здравствуйте, Алексей! На основании ст. 60 Закона об ипотеке Вы можете в любое время до продажи квартиры погасить задолженность. Поэтому Вы совершенно свободно можете направить свободные деньги на погашение задолженности и тем самым освободить квартиру от продажи с торгов.
Если имущество должника не продавалось на третьих торгах, порядок его последующей продажи устанавливался собранием (или комитетом) кредиторов. Новым способом продажи имущества могли быть четвертые (пятые, шестые и т. д.) торги или же продажа посредством публичного предложения. На практике четвертые торги нередко проводились «на понижение», то есть в форме обратного аукциона, когда начальная цена пошагово снижалась организатором торгов до ее первого акцепта кем-то из участников аукциона. Но поскольку обратный аукцион Законом о банкротстве не предусматривался, правомерность торгов «на понижение» некоторыми специалистами обоснованно ставилась под сомнение 5 .
Внимание! Стоимость, сроки и вопросы оформления заявки на электронную подпись устанавливаются удостоверяющими центрами самостоятельно. Поэтому цены различны. Чтобы не переплачивать, проанализируйте предложения нескольких центров и выберите оптимальное. Также проверьте на сайте Минсвязи, имеет ли центр аккредитацию.
Преимущества проведения торгов путем одновременного вскрытия запечатанных пакетов в свое время точно показал Г. Шершеневич. Он отмечал, что «расчет здесь основан на том психологическом соображении, что каждый, опасаясь более выгодных предложений со стороны других, поспешит с более выгодными условиями. есть опасения перед неизвестностью содержания запечатанных пакетов, вскрываемых в тот момент, когда торги признаются законченными» 2 . С одной стороны, проведение торгов с подачей ценовых предложений в запечатанных конвертах можно приветствовать. Такая процедура позволяет претенденту на приобретение имущества должника прислать свое предложение почтой, не направляя собственного представителя для непосредственного участия в аукционе или конкурсе.
Банкротство физического лица проходит по установленному законодательством Российской Федерации регламенту. Обязательный порядок проведения процедуры предусматривает после признания гражданина несостоятельным введение в его отношении либо реструктуризации долгов, либо реализации имущества.
Сейчас Закон о банкротстве впервые вводит правила о торгах с использованием запечатанных конвертов, ранее в нем была предусмотрена лишь процедура проведения устных торгов. Есть мнение, что закрытая форма подачи предложений о цене в какой-то мере препятствует состязательности участников торгов 1 . Как представляется, такая позиция является спорной, ведь торги с закрытой формой подачи предложений, напротив, способствуют усилению соперничества.
Торги по банкротству: как их проводить
Аукцион проводится в форме открытых торгов, кроме случаев, когда на продажу выставляется имущество ограниченное в обороте на территории РФ. При данных обстоятельствах в торгах могут принимать участие лица, которые в соответствии с законодательством могут иметь доступ к такому имущество, а именно обладать соответствующими разрешениями и лицензиями.
Согласно действующей редакции Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее – Закон о банкротстве) у конкурсного управляющего есть три месяца с начала процедуры конкурсного производства на проведение инвентаризации имущества должника. По мере завершения мероприятий по инвентаризации имущества конкурсный кредитор обязан публиковать результаты инвентаризации в Едином федеральном реестре сведений о банкротствах.
Торги в форме аукциона проводятся путем повышения начальной цены на «шаг аукциона», который устанавливается в соответсвии с утвержденным собранием или комитетом кредиторов порядком в размере от 5% до 10% от начальной цены. Участник, предложивший наиболее высокую цену, признается победителем торгов. Организатор торгов подписывает с победителем договор купли-продажи и возвращает суммы задатков прочим участникам торгов. В случае отказа или уклонения победителя торгов от заключения договора купли-продажи, организатор торгов вправе предложить заключить договор купли-продажи участнику торгов, предложившему наиболее высокую цену за имущество после победителя торгов (п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве). Задаток участнику уклоняющемуся от заключения договора купли-продажи не возвращается.
Если в ходе проведния торгов не были представлены заявки на участие в торгах или к участию в торгах был допущен только один участник, организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися (п. 17 ст. 110 Закона о банкротстве). Однако конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с единственным участником, если заявка на участие единственного участника торгов соответсвует законодательству и предложенная цена не ниже начальной цены продажи имущества.
После того как инвентаризация и оценка имущества завершена, конкурсный управляющий в течении одного месяца обязан представить конкурсным кредиторам на утверждение предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника. Указанный документ должен включать в себя следующие сведения в соответствии с п.10 ст. 110 Закона о банкротстве:
Конкурс проходит все те же этапы, что и реализация через открытый аукцион. Если его не приобретут на первом этапе, будут назначены повторные торги со снижением цены. В случае если покупатель все же не найдется, организуют продажу в формате публичного предложения.
Особый вид представляет собой прямая купля-продажа имущества банкрота. В этом случае реализация происходит без объявления торгов. Подобный способ законный, зафиксирован он в п. 5 ст. 139 ФЗ «О банкротстве» , а также подтвержден многочисленной судебной практикой. В качестве примера можно привести Определение ВАС № ВАС-4669/12 от 2013 года , которое было вынесено по делу № А21-5070/2009. Это означает, что реализовать имущество можно без организации торгов. В таком случае с покупателем просто заключат договор купли-продажи напрямую, минуя аукцион.
- Объекты, отнесенные к культурному наследию.
- Объекты, относящиеся к социальной сфере (муниципальные здания, собственность, принадлежащая государству, школы и др.).
- Градообразующие предприятия или имущество предприятия, права требования к третьим лицам и др.
- Предприятия, специализирующиеся на выполнении оборонных заказов для РФ.
- Предприятие-монополист (компании электросетей и т. д.).
Аукцион открытого типа предполагает, что информация о нем доступна на всех площадках для торгов. Участвовать в нем может абсолютно любое лицо. Большая часть тендеров проводится именно таким образом. После начала торгов за их ходом можно следить в личном кабинете. Для победы нужно повышать ставку на шаг, установленный организатором. Признают победителем того из участников, кто последним предложил максимальную цену.
На каком-то из этапов торги вновь пойдут на повышение. Профессионалы стараются дождаться именно этого момента, когда выгода достигает максимального значения. Но обычно имущество в хорошем состоянии уходит гораздо раньше. Если назначено публичное предложение, значит, нужно не просто дождаться подходящей цены, но и успеть подтвердить ее раньше конкурентов.
- Выставление имущества на продажу. Его стоимость должна соответствовать рыночной. Начальную цену устанавливает конкурсный управляющий (возможна независимая оценка, за это платит должник). Оценку залогового имущества чаще всего делает кредитор.
- Повторные имущественные торги. Если собственность должника не была реализована на первом этапе, далее идет снижение первоначальной цены, она снижается на 5–10 процентов.
- На третьем этапе цена имущества снижается каждые несколько дней, но не до бесконечности – до половины от начальной стоимости.
Одной из стадий банкротства является процедура реализации имущества должника. На это этапе собственность банкрота выставляется на торги и продается через аукцион. Вырученные средства распределяются между кредиторами в установленном Законом о банкротстве порядке. В России любой гражданин, даже иностранец, имеет право участвовать в торгах по продаже недвижимости на аукционе.
Существуют открытые торговые площадки, которые используются для продажи движимого имущества. Этот процесс происходит с помощью публичного предложения. Инициирует продажу по такой схеме арбитражный управляющий, если стоимость собственности не превышает 100 000 рублей.
При продаже имущества с торгов по банкротству покупателю нужно не спешить. Чаще всего лакомый кусочек можно вырвать на втором и третьем этапах, когда стоимость собственности снижается до минимума. Те, кто занимается имущественными торгами не один год, знают, что на первом этапе покупают часто новички, а умудренные опытом стратеги, зная психологию продаж, не торопятся и ждут своего часа.
- внимательно проверять соблюдение условий проведения торгов (своевременность / полноту опубликованных сведений о торгах, наличия потенциальных претензий третьих лиц, доступность торгов);
- изучить всю историю интересующего вас объекта (автомобиль может иметь слишком большой пробег, а недвижимость может быть связана с большими долгами по коммуналке или иметь остаточное обременение по ипотеке);
- трезво оценивать свои активы и возможные затраты на приобретаемый объект уже после его выкупа;
- не стеснятся запрашивать у конкурсного управляющего информацию о лицах, которые обладают правом преимущественного приобретения актива.
Для того чтобы подавать заявки на ЭТП, компания должна иметь электронную цифровую подпись. Она является цифровым аналогом обычной (написанной от руки) подписи и заключает в себе ту же юридическую силу. Все сделки, совершенные в сети Интернет с применением цифровых подписей, считаются легальными.
1.1. В течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (далее в настоящей статье — имущество должника) в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника, включающие в себя сведения:
9. Цена дебиторской задолженности не может быть меньше стоимости дебиторской задолженности, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущественного права, за исключением случая перечисления дебитором денежных средств на депозитный счет подразделения судебных приставов в соответствии со статьей 76 настоящего Федерального закона. Цена дебиторской задолженности уменьшается пропорционально отношению суммы основного долга дебитора перед должником к сумме перечисленных дебитором денежных средств.
1. В течение десяти рабочих дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о результатах инвентаризации имущества должника конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить конкурсному управляющему требование о привлечении оценщика с указанием состава имущества должника, в отношении которого требуется проведение оценки.
Порядок продажи имущества должника может предусматривать, что, если имущество должника не было реализовано на первых торгах, имущество должника подлежит продаже по частям, начиная с новых первых торгов, при этом исчисление сроков, установленных для продажи имущества должника, начинается заново.
Покупка имущества на торгах по банкротству с целью заработка
По первой группе стоит отметить федеральный портал сведений о банкротстве, на котором, например, зарегистрированы Сбербанк АСТ, Арбитат, Бизнес-групп и др. Среди неофициальных площадок популярностью пользуется «Российский аукционный дом». В сети интернета можно найти множество различных актуальных торговых ресурсов, о которых существуют определенные отзывы, характеристики.
В настоящее время аукционы вызывают большой интерес у граждан, желающих зарабатывать на пассивном доходе. То есть, участники преследуют не столько цель приобретения имущества, сколько поиск потенциального покупателя за соответствующее вознаграждение или покупку объекта с последующей выгодной перепродажей.
В продаже могут участвовать любые объекты собственности: недвижимость (за исключением ипотеки), оборудование, транспортные средства, акции, ювелирные изделия и т.п. Мероприятие должно проходить в рамках прозрачности, любые незаконные манипуляции со стороны управителя будут оспорены участниками в законном порядке.
Перед тем, как участвовать в торгах имущества по банкротству, нужно принять решение о том, кто будет производить анализ и осмотр. Оценку реализуемых активов можно провести самостоятельно, обладая соответствующими навыками. Например, касаемо покупки автомобиля, гражданин может предварительно произвести осмотр транспортного средства, промониторить действующие рыночные цены и только после этого принять решение об участии в аукционе.
- ЭЦП. Потенциальный покупатель обязан иметь квалифицированную электронно-цифровую подпись, являющуюся носителем по удостоверению собственноручной подписи лица.
- Авторизация. Каждый участник должен зарегистрироваться на ЭТП путем предоставления персональных данных и заверения анкеты ЭЦП. Для физических лиц потребуется паспорт и иной документ, удостоверяющий личность. Руководству юридических лиц необходимо предоставить комплект учредительных, бухгалтерских документов. Представлять интересы стороны может уполномоченный представитель на основании доверенности. Процедура аккредитации может продлиться до недели, поэтому покупатели должны заблаговременно спланировать свои действия и подготовить необходимый перечень документов.
- Мониторинг лотов. Первым шагом участника станет осуществление выбора торговой площадки. Стоит учесть не только параметры аукциона, но территориальное действие. Рекомендуется в первую очередь рассмотреть предложения представителей по региону проживания. После того, как выбран аукцион, приступаем к определению объекта покупки. Необходимо детально ознакомиться с документацией по активу, чтобы предопределить все возможные ограничения и риски. Если покупатель не обладает навыками участия в торгах, рекомендуется привлечь к этому специалистов: агента, юриста, оценщика.
- Оформление заявки. По завершении всех подготовительных процедур приступаем к регистрации обращения на участие в аукционе. Важным моментом является предоставление платежного документа, подтверждающего факт внесения залогового задатка. Как правило, сумма аванса определяется в размере пяти процентов от стоимости объекта. Конкретная сумма и реквизиты будут указаны в условиях аукциона. Без внесения задатка заявление будет отклонено. Обязательно нужно уточнить требования по платежному документу: достаточно ли электронного формата квитанции или нужен бумажный носитель с отметкой банка. Если торги проиграны или не состоялись, залог возвращается участнику. Срок возврата исчисляется ориентировочно тридцатью днями.
- Аукцион. Параметры участия в электронных торгах определяются в индивидуальном порядке для каждой обособленной площадки. Так, например, в закрытом аукционе, доступ к торгам открывается только в определенный момент. Победителем таких мероприятий будет лицо, предложившее наиболее высокую цену за объект. Открытые торги происходят в режиме реального времени путем индексирования стоимости имущества голосованием. То есть каждый участник предлагает свою выкупную цену, а победитель определяется только по окончании мероприятия.
В-третьих, можно с большой долей уверенности предположить, что на повторных торгах цена продажи имущества должника могла бы быть выше. Ведь первоначальный победитель предлагал цену продажи, в 72 раза (!) превышающую цену, по которой имущество окончательно было продано. Это никак не согласуется с основной целью проведения открытых аукционных торгов — выявление наиболее высокой цены продажи имущества. В конечном итоге проведение повторных торгов обеспечило бы соблюдение интересов самих кредиторов, так как выручка наибольшей цены за имущество должника находится в прямой причинно-следственной связи с удовлетворением требований всех или максимально возможного числа кредиторов должника.
Согласно п.1.1 ст.139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложение о продаже имущества должника, включающее в себя сведения о составе этого имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса, о форме представления предложений о цене этого имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже этого имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.
Отмечу, что покупатель был обязан оплатить имущество в срок, указанный в сообщении о проведении торгов, но не позднее чем через месяц, с даты подведения итогов торгов. Эта диспозитивная норма позволяла арбитражному управляющему сокращать сроки для полной оплаты имущества победителем торгов. В настоящее время данное правило сформулировано императивно: оплата должна быть осуществлена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания договора купли-продажи.
Таким образом, Арбитражный управляющий созывает (инициирует) собрание кредиторов с повесткой дня об Утверждении Порядка реализации имущества путем публичного предложения, и на основании принятого решения, приступает к публикации сообщений в официальных источниках, а затем, непосредственно, и к самому проведению торгов.
Дело в том, что на практике кредиторам крайне редко удается оспорить выбор арбитражным управляющим кандидатуры организатора торгов. Кредиторы в основном стремятся доказать аффилированность организатора торгов либо электронной площадки с участниками дела о банкротстве, однако даже этот довод не всегда является основанием для изменения предложенной управляющим кандидатуры организатора торгов или электронной площадки.
Как правильно покупать на торгах имущество должника
Покупая имущество на торгах, гражданин должен быть осведомлен о характеристиках имущества, их можно запросить у арбитражного управляющего, направив ему на электронную почту специальное письмо. Также необходимо изучить правила площадки, в частности по внесению задатка и оформлению заявлений на участие. На сегодняшний день, существует много курсов, которые учат правилам участия в торгах в банкротстве, но, к сожалению, они не дают полного объема материала и не учат навыкам участия, поэтому все познается только на практике, — констатировала юрист.
“Доказательства того, что данная газета является широко распространенным и/ или специализированным изданием, способным обеспечить массовое информирование потенциальных покупателей о реализации 22 крупных объектов недвижимости, в материалы дела не представлены”, — заключил Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти, признавая торги недействительными.
Для залогового имущества порог задатка снижен до 5%. В процессе продажи может возникнуть необходимость в снижении стоимости лота. Сделать предмет дешевле приставы самостоятельно не имеют права. Любое удешевление должно осуществляться судом по запросу ФССП.
Участие в торгах по банкротству для многих является не разовой акцией (например, для покупки машины или жилья для личного пользования), а постоянным способом заработка. Поскольку с ростом числа банкротов увеличивается и количество выставляемых на аукционы лотов, возможность заработать на таких покупках с каждым годом интересует все большее число россиян.
Важно: нельзя забрать имущество «без очереди», если требования кредиторов приоритетных очередей не погашены, а также, если нарушено правило пропорциональности удовлетворения требований. Если такое случается, незаконное соглашение оспаривается заинтересованными лицами (обделенными кредиторами, налоговой службой) и признаются недействительным (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2022 г. № Ф04-20604/2022 по делу № А45-23218/2013).
10 Апр 2022 yuristco 66
