Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости на 2022 год в россии

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости на 2022 год в россии». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

1. Падение спроса на новое жильё после ипотечного бума в 2022 году. Возможно, спрос несколько поддержит снижение ипотечных ставок и различных государственных программ.
2. Избыток предложения от девелоперов, необдуманно возводящих новостройки в небольших городах. Жёсткая конкуренция вряд ли поборет инфляцию и приведёт к снижению цен. Однако, возможны акции и скидки от застройщиков, остро нуждающихся в окупаемости своих проектов.
3. Предложения в эконом-сегменте первичной недвижимости будут сокращаться, поскольку мелкие девелоперские компании будут вытеснены с рынка крупными структурами, способными реализовать проекты массовой застройки. Кроме того, многие из участников рынка переключатся на менее рисковую коммерческую недвижимость.
4. Рынок вторичной недвижимости будет падать из-за потери интереса покупателей к старому жилью.
5. Из-за снижения уровня доходов населения в условиях стагнации российской экономики, количество проблемных банковских кредитов на покупку недвижимости будет стремительно расти, что негативно скажется на рынке жилья.
6. Рост интереса потребителей к аренде недвижимости приведёт к выравниванию платы за неё и суммой среднего взноса по ипотеке. Это будет стимулировать застройщиков переключиться на возведение перспективных в плане аренды апартаментных домов и смарт-квартир.

Кратковременный всплеск продаж на российском рынке в начале 2022 года специалисты считают искусственным. Он был вызван активными покупками части квартир в новостройках самими девелоперами, которые таким образом получали возможность ещё некоторое время работать по старым правилам.

Проектное финансирование изменит рынок недвижимости России в 2022 году

Многие инвесторы в данный момент интересуются небольшими российскими городами, где слабо развит рынок торговой аренды, что даёт возможность занять доходную нишу. Однако, низкий уровень спроса на неё может стать одним из важных факторов риска для них.

Ко второй зоне отнесены помещения на основных городских магистралях ( проспекты Победителей, Независимости и Дзержинского, ул. Притыцкого). В этой зоне собственники предлагают купить встроенное помещение примерно за 1800 долл./кв.м. В третьей зоне в спальных районах ( Каменная горка, Малиновка, Сухарево) встроенные помещения продаются примерно за 1500 долл./кв.м.

Основным фактором, влияющим на спрос на встроенные помещения, является их месторасположение, потому что большинство этих объектов выполняют торговую, торгово-административную функцию или используются для оказания различных услуг. Немаловажное значение имеют ближайшая инфраструктура и ставки аренды. Опыт показывает, что помещения, которые предлагаются в жилых комплексах, как правило, дешевле аналогичных объектов в бизнес-центрах.

«Лучший способ предсказать будущее — создавать его самим»

— БЦ «Шантер Хил» — это знаковый проект, объект находится в очень хорошем месте. Но вопрос в том, кому сейчас он принадлежит и что с ним будет дальше? Деньги закончились, стройка остановлена, — говорит спикер. — Поэтому стоит ли включать эти площади в общий запланированный объем? Сложно представить, что будут введены в эксплуатацию и БЦ GS Plaza, и БЦ «Дворицкая Слобода», которые испытывают сложности с финансированием.

Исследование представляет результаты опроса крупнейших игроков рынка, среди которых девелоперы коммерческой и жилой недвижимости, банки, инвестиционные фонды, компании-собственники и управляющие компании, ведущие свою деятельность преимущественно на территории Москвы и Санкт-Петербурга, меньшим образом в регионах. Опрос респондентов проводился с сентября по октябрь 2022 года.

Об исследовании

Рынок недвижимости – одна из наиболее традиционных областей экономики и, вместе с тем, один из наиболее динамично развивающихся рынков. Поэтому так важно идти в ногу с последними трендами, основные из которых мы постарались проанализировать в настоящем исследовании. Данное исследование показывает в какую сторону движется российский рынок недвижимости, каковы ожидания основных игроков и как Россия отвечает на общемировые тенденции.

Наиболее привлекательные стадии проектов для инвестиций

Ввод эксроу-счетов стал основным событием, повлиявшим на рынок жилой недвижимости в 2022 году. Среди основных последствий участники опроса выделили снижение рентабельности девелопмента (28 %), консолидацию игроков рынка (26 %) и решение проблемы обманутых дольщиков (19 %).

Рост цен на вторичное жилье в ноябре обеспечили ипотечники и инвесторы. Первые в основном покупают недорогое, но достаточно комфортное жилье, а вторые предпочитают бизнес-класс. Поэтому в топе рейтинга по географии наряду с дорогими западными округами, где сосредоточен монолит-кирпич и сталинки, демократичные Юго-Восточный, Южный и Северный округа, застроенные не только панелью, но и старыми кирпичными домами. В аутсайдерах рынка в ноябре – только недорогие локации: Восточный округ, Северо-Восточный и районы за МКАД.

Декабрь 2022: Росту цен на жилье в ноябре рынок обязан главным образом уменьшению ипотечных ставок. Ожидая снижения ключевой ставки ЦБ в конце октября, банки заранее опустили ставки по своим ипотечным программам, что и обеспечило октябрьский всплеск спроса на кредиты и, соответственно, жилье. Мгновенно на такие вещи рынок не реагирует, поэтому активизация покупателей в октябре вылилась в рост цен только в ноябре.

Коротко о главном

При этом надо отметить, что, несмотря на удешевление ипотеки и инвесторов, уровень спроса этой осенью существенно ниже, чем в прошлом году. И далеко не факт, что нынешняя активизация рынка продлится долго. Напомним, эффекта от летнего снижения ставок хватило лишь на месяц-полтора. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра IRN.RU:

В исследовании состояния рынка коммерческой недвижимости в России 2022 году можно сформировать прогноз востребованности направлений. Лучше всего показывает себя динамика торговых площадей. К сожалению, производственные зоны все меньше запрашиваются заказчиками. Это скорее связано с тем, что серьезные предприятия в связи с большим объемом требований законодательства предпочитают строить профильные объекты с нуля.

💣Тенденции и структура предложения

Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2022 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.

🔥Что в зоне популярности

Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2022 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.

На смещение вектора интереса из жилья в коммерцию повлияют и другие факторы, считают эксперты. Гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов относит к таковым медленный рост экономики, закредитованность населения и плохое состояние платежеспособного спроса. По мнению эксперта, вызовом для девелоперов выступает рост цен: затраты выросли и «нельзя не повысить» цены на квартиры. Но сильно повышать нельзя – экономическая ситуация неблагоприятная, ипотечные ставки подросли.

Переход на проектное финансирование и эскроу-счета вместо непосредственной передачи денег дольщиками девелоперам – все это чаще заставляет последних смотреть в сторону проектов с офисами или магазинами. «В инвестпортфелях строительных компаний последнюю пару лет (2022–2022 гг.) доля жилой недвижимости только росла. Но с 2022 г. расходы на реализацию таких проектов вырастут, а спрос может снизиться», – полагает гендиректор УК SVN Павел Люлин. С другой стороны, масштабного ввода в эксплуатацию коммерческой недвижимости не запланировано, а спрос на качественные объекты растет.

Строительство многоквартирных домов упало на 7,4%

Напротив, по мнению Морозова, перемены на рынке коммерческой недвижимости – в лучшую сторону: все больше возникают ситуации локального дефицита (например, в центре столицы), уровень вакантных площадей снижается, ценовые показатели не спешат расти. «Платежеспособность компаний, особенно в столице, лучше, чем у граждан. Не исключено, что те, кто изначально занимался реализацией только жилых комплексов, начнут проекты, в состав которых будет входить качественная коммерческая недвижимость, например многофункциональные комплексы», – говорит эксперт. Тем более что на рынке уже есть девелоперы, которые строят и то и другое, напоминает Люлин. «Возведение жилого здания принципиально мало отличается от строительства зданий коммерческого назначения, такой переход не будет сложным», – считает он. В качестве примера эксперт приводит ГК ПИК, владелец которой Сергей Гордеев заявил о снижении интереса к жилой недвижимости и в то же время анонсировал строительство крупного торгового центра на Павелецкой площади. О постепенном завершении текущих жилых проектов и выходе в коммерческий сегмент также сообщали Capital Group и «Галс-девелопмент».

Последнее место в списке занял Санкт-Петербург. В Северной столице зафиксирован самый длительный срок окупаемости офисных помещений — 9,4 года, а также самая низкая доходность — 8,4%. Вероятно, причиной стала дороговизна офисов при продаже — 145,5 тысячи рублей за кв. м.

Он отметил устаревание существующих офисных центров класса А. Из свежих проектов в этом сегменте он назвал БЦ «Урбан», который планируется открыть в 2022 году на ул. Островского. По мнению Шайхиева, он станет конкурентом «Сувар Плазе», поскольку находится неподалеку от нее, а также «Корстону», поскольку у двух бизнес-центров может быть схожее предложение по арендным ставкам.

Рынок Ростова-на-Дону: недоходный, но развитый

Как видно из таблицы, долго придется окупать объекты, предназначенные для торговли, и в Ростове-на Дону — 8,8 года. При этом доходность тоже одна из самых низких — 11,4%. И здесь картина примерно такая же, как в Казани. При высокой цене продажи — почти 119,5 тысячи рублей за кв. м цена аренды на ростовские торговые объекты средняя — 13,4 тысячи рублей за кв. м в год.

По данным Domofond.ru, наибольший рост стоимости в целом по России произошел в сегменте помещений свободного назначения, на которые приходится наибольшая доля предложения в расчете по числу объектов. За год такие помещения выросли в цене на 4%, до 37 500 руб. за кв. м.

Эксперты Domofond.ru проанализировали рынок коммерческой недвижимости по России в целом и в городах-миллионерах. Средняя по России цена предложения коммерческой недвижимости на продажу с I квартала 2022 года выросла на 1%, до 37 273 рублей за кв. м. Самыми дорогими типами в январе 2022 года были офисы (50 185 рублей за кв. м в среднем по России), гостиницы (47 697 рублей за кв. м) и торговые помещения (47 170 руб. за кв. м).

Отрицательную динамику показали помещения общественного питания (на 1%, до 41 429 руб.) и торговые помещения (на 3%, до 47 170 руб. за кв. м). Среднероссийские цены на офисы и складские помещения остались на уровне I квартала 2022 года.

Цены и динамика по России

Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.

В 2022 году на рынке офисной недвижимости общий объем сделок на 30% превысил показатели прошлого года, было заключено рекордное количество крупных сделок площадью более 10 000 кв. м, на фоне активного спроса вакантность снизилась до 10,5%. Многие девелоперы стали заявлять о старте новых проектов или возобновлении строительства замороженных, поскольку цикл реализации объекта составляет три года, то восстановление девелоперской активности отразится на объеме ввода не ранее 2022–2022 года. А в этом году объем ввода в эксплуатацию ненамного превысит минимальные значения (не более 300 000 кв. м), что позитивно повлияет на заполняемость проектов. Объем сделок в 2022 году составит около 1,2 млн кв. м.

Восстановление не ранее 2022 года

В текущем году рынок складской недвижимости пополнится 700 000–800 000 кв. м качественных складских объектов, большая часть которых будет представлена объектами ключевых федеральных девелоперов. В то же время существенный объем нового ввода будет сформирован проектами, реализуемыми по схеме built-to-suit, или строительство под заказ. Например, на региональном рынке на долю таких объектов придется около половины всего объема запланированного ввода.

Торможение ретейла

По нашим оценкам, в ближайшие год-два основной фокус девелоперы будут делать на достройку имеющихся проектов, разморозку долгостроев, а также реновацию и расширение торговых центров, давно работающих на рынке. Как следствие, мы не ожидаем выхода большого количества новых проектов на строительные площадки.

19 Апр 2021      yuristco         1932      

Похожие записи
• 
  Что Сдает Адвокат В Налоговую В 2022 Году
• 
  Последние Поправки В Ук Рф На 2022г По Ст 2281ч3
• 
  Новое По Чернобылю В 2022 Году По Льготам Женам
• 
  Подарил Часть Квартиры Ребенку Приставы Хотят Отобрать