Анализ рынка офисной недвижимости москвы в 1 кв 2021

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Анализ рынка офисной недвижимости москвы в 1 кв 2021». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.

Что же изменилось за 12 лет в России, что я уже не готов советовать инвесторам street retail?

В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.

Куда же бежать инвестору? Может быть в офисные помещения?

Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.

Тем не менее средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы, по данным IRN.RU, за 11 месяцев 2021 г. увеличилась на 3,3%. Цены выросли незначительно, примерно на уровне инфляции, однако подорожание жилья в условиях падения спроса — не самое обычное явление, которое в данным случае объясняется затовариванием рынка большим количеством дорогих и переоцененных лотов по причинам скорее психологического, чем экономического характера.

Вам может понравиться =>  Сколько могут списывать горячей воды на общедомовые нужды в 2021 году в великом новгороде

Жилье вновь становится интересным для инвестиций

Во-вторых, Центробанк в обозримом будущем, скорее всего, продолжит смягчение монетарной политики. По прогнозам банкиров, к концу следующего года ключевая ставка опустится на 0,5-1 п.п., что окажет значительную поддержку рынку недвижимости. Еще больше подешевеет ипотека, которая в условиях стагнации доходов населения стала главным финансовым инструментом покупки жилья. Как показал 2021 г., снижение ставок обеспечивает непродолжительные всплески покупательской активности, однако без ипотеки ситуация на рынке была бы намного хуже.

Спрос vs цены в 2021 году

Рост цен на жилье в 2021 г. простимулировало и снижение ипотечных ставок, вернее, государственная пиар-кампания по этому поводу. Согласно данным ЦБ, ставки по фактически выданным кредитам на новостройки с апреля по сентябрь опустились с 10,13% до 9,12%, а на «вторичку» — с 10,76% до 9,97%. По информации риелторов, в конце осени банки кредитовали покупку «вторички» в московском регионе уже под 8,5-9,7%. Уменьшение ставок и реклама ипотеки как некой панацеи для рынка сформировали у собственников завышенные ожидания относительно спроса на недвижимость. Которые, однако, не соответствуют действительности: число ипотечных сделок на рынке жилья Москвы, по данным Росреестра, упало на 12,4% с мая по октябрь. Как уже было сказано выше, основной ипотечный спрос был реализован в конце 2021 г.

Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.

Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.

Вам может понравиться =>  Что Полагается За Рождение Третьего Ребенка В 2021 Году В Башкирии

💣Тенденции и структура предложения

Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.

По итогам 2021 года уровень вакантных площадей в офисах Москвы достиг 10,5% (в абсолютном выражении –1,8 млн кв.м офисных площадей), снизившись относительно показателя предыдущего года на 1,9 п.п. Снижение показателя обусловлено выросшим относительно предыдущего года объемом сделок по новой аренде и продаже офисных помещений, а также высокой степенью заполненности объектов, введенных в эксплуатацию в 2021 году.

* Приведенная базовая ставка аренды в рублях рассчитывается путем пересчета ставок, номинированных в долларовом эквиваленте, в рубли по среднему курсу доллара США к российскому рублю за отчетный период, а также по фиксированному курсу, устанавливаемому арендодателем. В базовую ставку аренды не включены: НДС (18%), эксплуатационные расходы и коммунальные платежи.

Офисы класса «А»

Объем продаж офисных площадей увеличивается на протяжении последних двух лет. Доля сделок по приобретению офисов в собственность в общем объеме всех сделок выросла с 8% в 2021 до 17% в 2021 году. Совокупный объем купленных офисных площадей по итогам 2021 года составил 258 900 кв.м, в то время как в 2021 году – 170 000 кв.м, а в 2021 –112 000 кв.м.

Объемы нового предложения «современного качества» по итогам 2021 года составят всего 128 единиц. По сравнению с 4-процентным увеличением рынка в 2021 году, рост предложения в 2021 году составит менее 1%, что является ухудшением прогнозов Cushman & Wakefield за I квартал года (3,6%).

Хотя средний прирост уровня загрузки на московском рынке номеров современного качества составил всего 2,5 процентных пункта, зато он был отмечен во всех ценовых сегментах без исключения. И если гостиницы среднеценовой категории зарегистрировали минимальное изменение pагрузки (0,1 п.п.), то в высоком ценовом сегменте она выросла сразу на 7,1 п.п.

Вам может понравиться =>  Что Собрать Для Возврата Денег За Детский Сад 2021

Динамика изменения номерного фонда – факт и прогноз

Строительство и недвижимость по-прежнему находятся в зоне кредитного сжатия. Переход на проектное финансирование строительства жилья может подстегнуть рост кредитного рынка в строительстве, однако это будет происходить постепенно, и, скорее всего, эффект будет виден не раньше 2021 года.

К чему я это веду, смотрите, возьмем условную 1к квартиру, которую на стадии котлована застройщик раньше продавал за 3.2 млн, эта же квартира, в доме с хорошей степенью готовности, продавалась за 3.8 млн и эта же квартира, уже из под собственности за 4.2млн.

Бесконечный рост цен заканчивается там, где заканчивается покупательская способность населения. Рынок с прошлого года перегрелся настолько сильно, что теперь идет планомерный спад. Подтверждение этому можно увидеть в статистике ЦБ по выданным ипотечным кредитам за 18-19 год. На официальную статистику по количеству прошедших сделок опираться не стоит, т.к. ее испортили застройщики, которые, чтобы уйти от обязательств по переходу на проектное финансирование, стали массово перепродавать квартиры на аффилированные с ними компании. Но т.к. процент сделок с использованием ипотеки и собственных средств примерно равный, то чтобы увидеть спад можно ориентироваться на статистику ЦБ:

Проверено ЦИАН

Застройщики, на волне массовой истерии, осенью 2021 и зимой 2021, с учетом бесконечного повышения цен, неплохо так наварились. А сейчас покупателей заметно поубавилось и, чтобы как-то активизировать спрос, у всех начинаются акции. Кстати, в прошлом году, как обычно это бывало перед НГ праздниками (чтобы застройщик красиво закрыл год по продажам), акций и распродаж не было. А зачем? И так все раскупили!