Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов 2022
Содержание
Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Анализ рынка коммерческой недвижимости регионов 2022». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.
Куда же бежать инвестору? Может быть в офисные помещения?
У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.
В настоящее время в Минске насчитывается около 12 тысяч торговых объектов суммарной площадью более 1,3 млн кв. м, что больше, чем общий метраж офисных помещений. При этом на долю торговых центров приходится порядка 50% площадей. Остальное – торговые помещения различного формата и площади.
Торговых помещений больше, чем офисов
Наибольшей популярностью пользуются объекты с единым управлением, т.е. с одним собственником и квалифицированной управляющей компанией (Galileo, DanaMall, Galleria и др). Такие торговые центры кому попало площади не сдают, проводят настоящие «кастинги» среди потенциальных арендаторов. И средние ставки аренды здесь начинаются от 30–35 EUR за кв. м с НДС, но могут доходить до 100 EUR за кв. м с НДС, если говорить об «островках» в проходных местах.
Аренда вытесняет покупку
В торговых центрах со множеством собственников, таких как «Зеркало», «Силуэт» и др., аренда заметно дешевле: 7–10 EUR за кв. м с НДС за помещения до 50 кв. м. Однако и спросом такие площади не пользуются. Старый формат торговли, которую олицетворяет собой район Комаровского рынка, существенно уступает торговым центрам новой формации и помещениям street-retail.
Спикер акцентирует внимание на том, что цены предложения на встроенные объекты превышают реальные цены сделок и зависят от площади помещений. Однако, цены предложения и реальные, по которым совершаются сделки по наиболее востребованным объектам до 100 кв. м, отличаются незначительно. Так, если такое встроенное помещение предлагается на рынке за 1870 долл./кв.м, то реально оно продается примерно за 1584 долл./кв.м. Куда более значительно разнятся цены на большие объекты. Так, если за помещение площадью 500−1000 кв. м собственник хочет выручить порядка 1800 долл./кв.м, то реально на руки он получает около 917 долл./кв.м.
Так, за истекший период этого года рост ВВП составил 1,1% при задании на год 4%, а инфляция с 5,6% в 2022 году снизилась до 3,9% при прогнозе на год 5%. При этом в 2022 году она достигла 10,6%, в 2022 — 12%, в 2022 — 16,2%, 2012 — 21,8%, а в 2011 году — 108,7%. Росла средняя заработная плата, а вместе с ней и потребительское кредитование, снижался уровень безработицы.
«Лучший способ предсказать будущее — создавать его самим»
— Солидные организации прогнозируют, что в Беларуси ситуация пока будет оставаться стабильной. Это отличная новость. Давая прогнозы, лично мы учитываем то, что живем в Беларуси и наблюдали разные экономические и финансовые кризисы. Мы заметили, что при снижении ВВП ставки на рынке офисов и складов сразу падают. Поэтому при принятии решения о развитии это надо учитывать, — говорит спикер.
Поскольку эффективных способов защиты дольщиков от мошеннических схем и банкротств девелоперов найти так и не удалось, государство решило вообще запретить долевое строительство. Согласно законодательству, вступившему в силу с 1 июля 2022 года, теперь застройщики не могут пользоваться деньгами дольщиков.
Проектное финансирование изменит рынок недвижимости России в 2022 году
Возводить новые объекты они могут только за счёт банковского кредита. Замороженные на счетах банков-посредников средства вкладчиков, они могут получить только после достройки и сдачи дома. Сумму переплаты по банковским процентам застройщики учтут в стоимости квадратного метра нового жилья, которая неминуемо вырастет.
Прогнозы специалистов о росте цен на рынке недвижимости России в 2022 году
Многие инвесторы в данный момент интересуются небольшими российскими городами, где слабо развит рынок торговой аренды, что даёт возможность занять доходную нишу. Однако, низкий уровень спроса на неё может стать одним из важных факторов риска для них.
Формально ненамного выгоднее сдавать в аренду в Казани и офисные помещения. Окупить их можно за 9,4 года, доходность при этом составит 10,7%. Причина относительно низкой доходности в данном случае также связана с высокой ценой предложения по продаже — 78,4 тысячи рублей.
Эти игроки задают несколько общих трендов на рынке Новосибирска и области. Во-первых, поглощают площади от нескольких сотен квадратных метров («Магнит», «Пятерочка», «Монетка», «Ярче») до нескольких тысяч квадратных метров («Магнит гипермаркет», «Лента супермаркет», «Планета одежды и обуви»).
«Хороших бизнес-центров в Уфе не очень много»
На втором месте по окупаемости торговых площадей оказался Омск. Помещения под магазины в этом городе можно окупить за 4,7 лет. Доходность омских объектов тоже уступает только московским и составляет 21,1%. Однако если в Москве высокая окупаемость и доходность связаны с высоким спросом на коммерческую недвижимость, то в Омске обратная картина. Владимир Шайхиев обращает внимание на продолжающийся отток населения из этого города и снижение деловой активности в нем. Цена предложения по аренде торговых площадей здесь низкая — всего 9,8 тысячи рублей, при этом средняя цена предложения по продаже тоже самая низкая и составляет всего 46,6 тысячи рублей.
Меняет свои тренды и сетевой ритейл, постепенно переходя на популярный для столицы формат Street retail. Это площади в диапазоне от 80 до 50 м2. Конечно, в цене от этого никто не выигрывает, зато с точки зрения рентабельности такие помещения превышают отдачу от размещения в гуще жилых кварталов. К примеру, сегодня такая тенденция перевода мощностей наблюдается в федеральной сети «Магнит».
Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2022 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.
📝Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2022 год
Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2022 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.
19 Апр 2021 yuristco 650
