Анализ рынка коммерческой недвижимости 2022
Содержание
Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Анализ рынка коммерческой недвижимости 2022». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Торговая недвижимость является вторым по значимости сегментом коммерческой недвижимости после офисных помещений. Многие тенденции, о которых мы писали в статье «ЭГ» от 27.09.2022 № 72 «Рынок офисной недвижимости г. Минска: помещениям старого формата придется несладко» характерны и для торговой недвижимости. Мы изучили аналитические материалы, представленные Группой компаний «Твоя столица» и Национальным кадастровым агентством, чтобы узнать, как в настоящее время чувствует себя торговая недвижимость Минска и каковы перспективы ее развития.
Торговых помещений больше, чем офисов
Средние цены на такие помещения, как и ставки аренды, находятся в тесной связи с местоположением торгового объекта. По данным НКА, средняя цена магазинов шаговой доступности сформировалась на уровне 1360 USD за кв. м в центральной части города и 1140 USD – за кв. м на окраине. Ставки арендной платы составили 16,7 и 13,5 EUR за кв. м соответственно.
Наиболее востребованы магазины шаговой доступности
Аналитики ГК «Твоя столица» выделяют три городские зоны, с которыми они увязывают цену на торговые объекты. Первая зона – центральная часть Минска, деловой центр; вторая – основные магистрали города; третья – спальные районы.
Такая же ситуация сложилась с продажей офисной недвижимости. Объем предложения – 70–160 тыс. кв. м административных помещений в месяц. Из них 10–20 тыс. кв. м – в бизнес-центрах. В структуре предложения продажи преобладают небольшие офисные помещения в пределах 50–100 кв. м в бизнес-центрах классов «В» и «С». Это связано с тем, что основными покупателями и продавцами офисов являются физические лица, которые приобретают коммерческую недвижимость в инвестиционных целях.
Спрос на большую площадь
Аналитики ГК «Твоя столица» считают, что качественный спрос будет и далее смещаться в сторону новых бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2022–2022 гг. Требования арендаторов ужесточатся, вследствие чего наиболее конкурентными будут объекты с высокой транспортной доступностью и достаточным количеством парковочных мест, имеющие как в своем составе, так и в окружении развитую инфраструктуру.
Покупать или арендовать
Несмотря на достаточно большое количество бизнес-центров, доступные для аренды офисы есть не в каждом. Например, в августе 2022 г. офисы в аренду предлагались только в половине таких комплексов. Особенность текущего предложения в том, что более 50% помещений имеет площадь до 200 кв. м. В отношении таких объектов – широкая выборка, и проблем с поиском у арендаторов нет. А вот уже касательно крупных площадей, от 500 кв. м, у арендатора могут возникнуть трудности. Таких помещений в предложении мало.
У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.
Что же изменилось за 12 лет в России, что я уже не готов советовать инвесторам street retail?
В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.
Куда же бежать инвестору? Может быть в офисные помещения?
Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
Сегмент административной недвижимости города Минска, по мнению аналитиков, характеризуется следующими основными особенностями: 1. С точки зрения обеспеченности города качественной административной недвижимостью среди столиц Восточной Европы Минск занимает последнее место. При этом, из расчета количества субъектов хозяйствования на единицу площади бизнес-центров недостатка в последних не ощущается; 2. С точки зрения обеспеченности именно высококачественной административной недвижимостью (офисы класса А) Минск характеризуется их дефицитом, что выражено в сравнительно высоких арендных ставках.
- Состояние макроэкономики страны, динамика цен на внешних сырьевых рынках;
- Состояние межправительственных договоренностей с основными торговыми партнерами;
- Уровень обеспеченности города Минска коммерческими объектами, степень насыщения или перенасыщения рынка предложением объектов.
Почему нам доверяют уже 22 года?
Динамику рыночных цен на различных сегментах коммерческой недвижимости г.Минска нагляднее демонстрируют индексы с исключенной сезонностью, представляющие из себя отношения абсолютных значений за тот или иной период (квартал рассматриваемого года) к аналогичному периоду прошлого года. Диаграммы 1-2 показывают, что динамика индексов на сегментах коммерческой недвижимости и динамика индекса цен предложения квартир в городе Минске в целом совпадают. В силу данного обстоятельства дальнейший анализ производился исходя из обзора характера динамики цен на жилом сегменте.
Спикер акцентирует внимание на том, что цены предложения на встроенные объекты превышают реальные цены сделок и зависят от площади помещений. Однако, цены предложения и реальные, по которым совершаются сделки по наиболее востребованным объектам до 100 кв. м, отличаются незначительно. Так, если такое встроенное помещение предлагается на рынке за 1870 долл./кв.м, то реально оно продается примерно за 1584 долл./кв.м. Куда более значительно разнятся цены на большие объекты. Так, если за помещение площадью 500−1000 кв. м собственник хочет выручить порядка 1800 долл./кв.м, то реально на руки он получает около 917 долл./кв.м.
Так, за истекший период этого года рост ВВП составил 1,1% при задании на год 4%, а инфляция с 5,6% в 2022 году снизилась до 3,9% при прогнозе на год 5%. При этом в 2022 году она достигла 10,6%, в 2022 — 12%, в 2022 — 16,2%, 2012 — 21,8%, а в 2011 году — 108,7%. Росла средняя заработная плата, а вместе с ней и потребительское кредитование, снижался уровень безработицы.
«Лучший способ предсказать будущее — создавать его самим»
Основным фактором, влияющим на спрос на встроенные помещения, является их месторасположение, потому что большинство этих объектов выполняют торговую, торгово-административную функцию или используются для оказания различных услуг. Немаловажное значение имеют ближайшая инфраструктура и ставки аренды. Опыт показывает, что помещения, которые предлагаются в жилых комплексах, как правило, дешевле аналогичных объектов в бизнес-центрах.
Усложнение условий работы и жёсткая конкуренция на рынке жилья заставит многих девелоперов переключиться на возведение коммерческой недвижимости. В 2022 году количество возведённых торговых центров в России в 6 раз превысило их число в 2022 году. По мнению специалистов, в 2022 году эти показатели будут удвоены.
- Падение спроса на новое жильё после ипотечного бума в 2022 году. Возможно, спрос несколько поддержит снижение ипотечных ставок и различных государственных программ.
- Избыток предложения от девелоперов, необдуманно возводящих новостройки в небольших городах. Жёсткая конкуренция вряд ли поборет инфляцию и приведёт к снижению цен. Однако, возможны акции и скидки от застройщиков, остро нуждающихся в окупаемости своих проектов.
- Предложения в эконом-сегменте первичной недвижимости будут сокращаться, поскольку мелкие девелоперские компании будут вытеснены с рынка крупными структурами, способными реализовать проекты массовой застройки. Кроме того, многие из участников рынка переключатся на менее рисковую коммерческую недвижимость.
- Рынок вторичной недвижимости будет падать из-за потери интереса покупателей к старому жилью.
- Из-за снижения уровня доходов населения в условиях стагнации российской экономики, количество проблемных банковских кредитов на покупку недвижимости будет стремительно расти, что негативно скажется на рынке жилья.
- Рост интереса потребителей к аренде недвижимости приведёт к выравниванию платы за неё и суммой среднего взноса по ипотеке. Это будет стимулировать застройщиков переключиться на возведение перспективных в плане аренды апартаментных домов и смарт-квартир.
Проектное финансирование изменит рынок недвижимости России в 2022 году
Возводить новые объекты они могут только за счёт банковского кредита. Замороженные на счетах банков-посредников средства вкладчиков, они могут получить только после достройки и сдачи дома. Сумму переплаты по банковским процентам застройщики учтут в стоимости квадратного метра нового жилья, которая неминуемо вырастет.
Наибольшей популярностью пользуются офисные помещения площадью до 100 м 2 . Спрос на покупку помещений 300-500 м 2 и 500+м 2 весьма мал. Сделки сейчас совершаются практически только в сегментах до 100 м 2 и 100-300 м 2 .
Что произошло в продажах офисной недвижимости
Все чаще в объявлениях о продаже офисов можно увидеть пометку «цена договорная» – наблюдается ценовая неопределенность. Сегодня предложение о стоимости объекта должно исходить от покупателя. Желание продать у собственника велико. Но не менее велико – намерение продать объект по максимально возможной для текущих условий цене.
Аренда офисной недвижимости
1. Незаинтересованность «замораживать» активы в «четырех стенах» (исключение делается только ради особо ликвидных объектов – с низкой ценой). Когда арендные ставки снижаются и на рынке много предложений, компаниям выгоднее офис арендовать.
19 Апр 2021 yuristco 624
