Анализ земельного рынка россии в 2022 году
Содержание
Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Анализ земельного рынка россии в 2022 году». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Исследование представляет результаты опроса крупнейших игроков рынка, среди которых девелоперы коммерческой и жилой недвижимости, банки, инвестиционные фонды, компании-собственники и управляющие компании, ведущие свою деятельность преимущественно на территории Москвы и Санкт-Петербурга, меньшим образом в регионах. Опрос респондентов проводился с сентября по октябрь 2022 г.
Ключевые выводы исследования
— Ввод эскроу-счетов стал основным событием, повлиявшим на рынок жилой недвижимости в 2022 г. Среди основных последствий участники опроса выделили снижение рентабельности девелопмента (28%), консолидацию игроков рынка (26%) и решение проблемы обманутых дольщиков (19%).
Макроэкономика
Согласно опросу респондентов наибольшую активность в России среди иностранных инвесторов сегодня демонстрирует Азия (50% голосов) и Ближний Восток (25%). Также респонденты отмечают некоторую активность со стороны глобальных инвесторов и со стороны стран СНГ. 65% респондентов уверены, что в 2022 г. количество зарубежных инвесторов останется прежним.
Средняя дивидендная доходность акций в Индексе РТС (его текущий уровень –1 447 пунктов) на 2022 составляет 7.3%, что по-прежнему намного выше, чем дивиденды акций на других развивающихся рынках (3%) и других финансовых инструментов в России (см. Рис. 14). Дивидендная доходность акций большинства российских «голубых фишек» составляет 7–10%, причем это не однократные дивидендные выплаты, а основа долгосрочной дивидендной политики. Мы ожидаем, что на российский рынок акций придут новые инвесторы, которые предпочитают дивиденды, и это будет способствовать его положительной переоценке.
Акции «Сбербанка» – ставка на улучшающееся отношение иностранных инвесторов к российскому фондовому рынку, ускорение роста ВВП и увеличение объемов кредитования благодаря снижению ключевой ставки ЦБ РФ. При этом бумаги банка, как и ранее, – привлекательная дивидендная история: он выплачивает в виде дивидендов 50% чистой прибыли, дивидендная доходность по обыкновенным акциям превышает 7%. Наконец, «Сбербанк» по-прежнему фундаментально недооценен в сравнении с зарубежными аналогами по P/E и P/B – дисконт составляет 40–50%.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ
«Норникель» дает уникальную возможность сделать ставку на развитие производства электромобилей. Компания остается дешевой по спотовым ценам на металлы, торгуясь с EV/EBITDA всего 5.8x, при этом предлагая дивидендную доходность в 11%. На рынке палладия, на долю которого приходится 30% выручки «Норникеля», в 2022, вероятно, сохранится дефицит, поскольку пока нет признаков масштабного замещения этого металла платиной. Мы видим следующие положительные катализаторы для акций «Норникеля»: закрытие реестра для выплаты промежуточных дивидендов за 3К19 в размере 604.1 руб. на акцию (27 декабря), сильные финансовые результаты за 2022 (публикация в феврале 2022) и закрытие реестра для выплаты финальных дивидендов за 2022 (в июне 2022).
Павел Липкин: Цены будут повышаться плавно, думаю, что в I квартале подорожаний практически не будет, по крайней мере по объектам в начальных стадиях реализации. К моменту перехода на эскроу-счета застройщики и так подняли цены, поэтому серьезных причин для резкого скачка в 2022 году нет. Дома высокой степени готовности будут дорожать планово.
Прогноз цен на недвижимость в 2022 году
Павел Липкин: С текущего года все застройщики перешли на проектное финансирование и продажу квартир через эскроу-счета. К концу года уже вскрылись слабые места этой схемы, в частности, то, что некоторые застройщики трактуют новые правила по-своему. Не исключаю, что в следующем году будет разработаны дополнительные правовые акты для регулирования этой сферы, однако масштабных законопроектов мы не ждем.
Рынок недвижимости в 2022 году и законы – что изменится?
Впрочем, многое будет зависеть и от ипотеки: если ставки станут привлекательнее (а мы этого ждем), у застройщиков появится основание для повышения ценников как минимум на уровень инфляции. Если по каким-то причинам ипотечные ставки начнут расти, повышение цен в новостройках придется сдерживать, поскольку покупательская способность сейчас снижена.
Застройщики, на волне массовой истерии, осенью 2022 и зимой 2022, с учетом бесконечного повышения цен, неплохо так наварились. А сейчас покупателей заметно поубавилось и, чтобы как-то активизировать спрос, у всех начинаются акции. Кстати, в прошлом году, как обычно это бывало перед НГ праздниками (чтобы застройщик красиво закрыл год по продажам), акций и распродаж не было. А зачем? И так все раскупили!
Проверено ЦИАН
Говоря простым языком, все кто хотел купить недвижимость сделали это в конце 2022 года и первой половине 2022. И сейчас ощущается реальный дефицит покупателей — звонков и просмотров квартир мало, это не могли не заметить агенты и собственники.
Участник программы «Работаю честно»
Бесконечный рост цен заканчивается там, где заканчивается покупательская способность населения. Рынок с прошлого года перегрелся настолько сильно, что теперь идет планомерный спад. Подтверждение этому можно увидеть в статистике ЦБ по выданным ипотечным кредитам за 18-19 год. На официальную статистику по количеству прошедших сделок опираться не стоит, т.к. ее испортили застройщики, которые, чтобы уйти от обязательств по переходу на проектное финансирование, стали массово перепродавать квартиры на аффилированные с ними компании. Но т.к. процент сделок с использованием ипотеки и собственных средств примерно равный, то чтобы увидеть спад можно ориентироваться на статистику ЦБ:
На этом фоне ситуация на рынке недвижимости практически перестала зависеть от внешней конъюнктуры. Главным фактором, определяющим направление движения цен на жилье, стали объемы предложения на первичном рынке, которые за последние три года, по данным «ИРН-Консалтинг», увеличились примерно в полтора раза:
Прогноз рынка недвижимости в Москве и Подмосковье до конца 2022 — 2024 гг. от IRN.RU
В последние пару лет макроэкономика и геополитика, ранее определявшие ситуацию на рынке недвижимости, достигли точки квазистабильности. Весь негатив уже случился: санкции ввели, нефть упала, рубль девальвировался. Российская экономика ко всему этому успела с тем или иным успехом приспособиться, но значительных перемен к лучшему в ближайшие годы не ждут даже правительственные аналитики. Напомним, согласно базовому прогнозу Минэкономразвития РФ, до 2022 г. ежегодный прирост ВВП не превысит 2,3%, а реальных доходов населения – 2,1%. Причем на темпы роста доходов в 2,1% МЭР надеется только на пике, в 2022 г., а в остальные годы этот показатель, по расчетам чиновников, будет ближе к 1%.
Рынок жилья ведет себя как рынок нефти
А на вторичном рынке ситуация иная: частники считают свои квартиры единственными и неповторимыми и предпочитают снимать их с продажи, но не снижать цены. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2022 года: продавцы снимают жилье с продажи».) Так что в последующие годы в основном будет дешеветь именно «вторичка».
С одной стороны, всё это – скорее отдалённая перспектива. Не менее 70% строящегося жилья в ближайшие два-три года будет возведено по старым правилам. По крайней мере, такую цифру назвали в Минстрое. С другой стороны, глава того же Минстроя Владимир Якушев допустил, что застройщики воспользуются моментом и учтут в цене “квадрата” переход к новым правилам заранее. Примерно так, как это случилось со многими товарами в 2022 году после объявления о повышении ставки НДС с начала 2022 года.
Что происходит на рынке недвижимости сегодня
Проектное финансирование предполагает, что девелоперы могут строить новые объекты только на свои собственные деньги или на деньги, взятые в кредит в банке. Продавать квартиры в домах на любом этапе строительства по-прежнему можно. Однако средства покупателей замораживаются на так называемых счетах эскроу в банках. Застройщик сможет получить деньги со счетов эскроу только после сдачи дома.
Недвижимость в 2022 году будет дорожать, а спрос на неё – снижаться
В 2022 году рост вполне может продолжиться, тем более, что рынок недвижимости не стоит на месте. Процесс начала нового строительства не останавливается, а квартиры в совершенно новых домах объективно будут дороже. А вот новостроек, которые достраиваются и сдаются по старым правилам, будет становиться всё меньше.
- Хотя спрос на жилье не уменьшается, аналитики отмечают общий спад покупательской способности. Он вызван инфляцией, ростом НДС, повышением цен на бензин – расходы населения растут, при том, что заработные платы практически остаются на том же уровне. Последствием этого может стать некоторое «торможение» приобретения недвижимости в 2022 году.
- Конец 2022 года ознаменовался ростом ключевой ставки ЦБ до 7,75%: курс на снижение ставки, которому следовал Центробанк в течение 4 лет, сменился на поддержание. Ипотечные программы в 2022 году продемонстрировали небывалую лояльность – некоторые предложения варьировались в диапазоне 8-9% годовых. Это вызвало всплеск активности – граждане, не решавшиеся на кредит в течение последних лет, были привлечены выгодными ставками. В результате объем жилищного кредитования вырос на 42% по сравнению с 2022 годом. Однако в период 2022-2022 средняя ставка составит не менее 10-12%, поэтому объем ипотечных кредитов снизится. Тем не менее, ипотека остается самым востребованным инструментом рынка недвижимости – не менее 50% сделок совершается с привлечением банковских средств.
- Объемы вводимых в эксплуатацию новостроек снизились по сравнению с 2022-2022 годом на 10-15%, в зависимости от региона. Это вызвано прежде всего тем, что в 2022 году кризис ударил по строительной отрасли и количество запускаемых проектов снизилось. Образуется дефицит предложения, что может привести к росту цен на недвижимость.
- Изменения в законе «Об участии в долевом строительстве…» №214-ФЗ влекут уменьшение количества застройщиков – на рынке останутся только крупные игроки. Суть реформы заключается в том, что долевое строительство как инструмент больше не будет применяться. Теперь девелоперы вносят 10% собственного капитала, остальные средства им предоставляют банки под кредитные программы, а средства дольщиков хранятся на расчетном счете банка до сдачи объекта. Также к застройщикам ужесточаются требования в сфере контроля за привлеченными средствами и по другим показателям экономической стабильности компаний.
- Главный ценообразующий фактор – востребованность жилья в регионе. В провинциальных городах и деревнях цены опускаются до 400-500 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. А города с приростом населения повышают цены по мере спроса. Спрос формируется в зависимости от экономической активности региона: рабочие места, крупные предприятия привлекают молодых людей, будущих покупателей жилплощади.
Экономические предпосылки
Аналитики объясняют такое оживление тем, что население откладывало деньги в течение нескольких лет, опасаясь инфляции и дефицита средств, но относительная стабильность экономики и снижение ипотечной ставки вызвало волну потребительской активности.
Возможно, эти цифры завышены: Минстрой оценивает цены по своим правилам, а государство в целом заинтересовано в том, чтобы выделять меньше денег на субсидии. Поэтому средняя стоимость квадратного метра в Москве меньше 100 тысяч рублей может быть обоснована.
На данный момент, как оценивают участники рынка, в Санкт-Петербурге 70% всех строящихся объектов могут использовать старые правила, в Ленинградской области их 75%. В Москве их количество оценили в 60-70%. То есть, большая часть участников рынка пока еще не почувствовала перемен.
Что происходит на рынке сейчас
- первое полугодие – резкий рост продаж жилья по договорам долевого участия. Застройщики вложились в рекламу, чтобы продать максимум по старым правилам. Часть продаж могла оказаться фиктивной, чтобы добрать до 10% проданных квартир;
- в июле число зарегистрированных договоров упало примерно на 40-50% – все, кто хотел купить квартиру, сделали это по старым правилам. К новым правилам не все оказались готовы;
- одновременно почти вдвое снизились объемы ввода жилья в эксплуатацию.
Спасибо за интересный Блог. Так то оно так и судя по логике вещей( а я писал об этом еще в начале 19 года) а Ренат Мангушев еще раньше . цены на квартиры должны были стабилизироваться еще этим летом.Но стране не живет в логическом поле. Пока что наблюдается рост. И чем выше будет этот рост тем болезненнее будет отскок и тем больше будет похоронено под этим отскоком различного рода идиотов: ипотечников берущих ипотеку с первым взносом мат.капитала либо вообще без него, инвесторов покупающих по «совету друзей» у проверенной компании либо по собственному убеждению, либо поддавшись «обоянию» застройщика, граждан покупающих «живых мертвецов»-панельки 60-х по цене. В общем таки да, надо немного подождать. И чем громче будет «праздник» тем больше можно будет купить квартир по хорошим ценам
У меня нет полномочий удалять комментарии, это делают модераторы Циана. По поводу Сергея Смирнова, мне уже давали ссылку на его интервью в вк. Я не видела его до написания поста. И не согласна с ним по поводу появления большого количества залоговых квартир. На мой взгляд такие квартиры появляются из-за манипуляций с фиктивным трудоустройством, когда истинная платёжеспособность заёмщика нулевая.
А то что мнения разных специалистов совпали, является доказательством того, что наши прогнозы верны.
Участник программы «Работаю честно»
Застройщики, на волне массовой истерии, осенью 2022 и зимой 2022, с учетом бесконечного повышения цен, неплохо так наварились. А сейчас покупателей заметно поубавилось и, чтобы как-то активизировать спрос, у всех начинаются акции. Кстати, в прошлом году, как обычно это бывало перед НГ праздниками (чтобы застройщик красиво закрыл год по продажам), акций и распродаж не было. А зачем? И так все раскупили!
В регионах ситуация примерно такая же, хотя и отлична друг от друга. Например, в Коми рост составил 11,5 процентов, а в Бурятии – 10,7. Московская область показала процент в 8,7. Что касается Томской и Кемеровской области, то здесь он достиг 8,3. Если говорить о вторичном жилье, то оно сильно не подорожало, так по стране процент не превысил 1,6. В текущем году с июля по подсчетам Министерства строительства цены практически во всех регионах Российской Федерации, а их всего 85, выросли. Данные используются, чтобы оформлять субсидии для малоимущих.
Сколько же будет стоить жилье?
Будет увеличено количество проектов. Если сегодня каждый год застройщик предлагает до семидесяти миллионов метров, возводя при этом всего сейчас 130, то госпрограмма планирует запустить именно столько миллионов квадратных метров в год. Увеличение числа проектов – требование государства.
Рост цен
Выполнить такой план сложно, как считает Игнахин Кирилл, являющийся генеральным директором «Левел Груп». К тому же новые правила приведут к тому, что количество новых зданий сократится именно из-за нового законодательства. По этой причине вырастут цены на жилье, ведь спрос останется.
02 Май 2021 yuristco 2111
