Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2022 год по всей россии

Содержание

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2022 год по всей россии». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

Многие инвесторы в данный момент интересуются небольшими российскими городами, где слабо развит рынок торговой аренды, что даёт возможность занять доходную нишу. Однако, низкий уровень спроса на неё может стать одним из важных факторов риска для них.

Усложнение условий работы и жёсткая конкуренция на рынке жилья заставит многих девелоперов переключиться на возведение коммерческой недвижимости. В 2022 году количество возведённых торговых центров в России в 6 раз превысило их число в 2022 году. По мнению специалистов, в 2022 году эти показатели будут удвоены.

Проектное финансирование изменит рынок недвижимости России в 2022 году

Поскольку эффективных способов защиты дольщиков от мошеннических схем и банкротств девелоперов найти так и не удалось, государство решило вообще запретить долевое строительство. Согласно законодательству, вступившему в силу с 1 июля 2022 года, теперь застройщики не могут пользоваться деньгами дольщиков.

В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.

Что же изменилось за 12 лет в России, что я уже не готов советовать инвесторам street retail?

Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.

В моду постепенно войдут три формата аренды:

У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.

Вам может понравиться =>  Нужно Ли Платить Взносы В 2022 Году Если Я Не Являюсь Членом Снт

— На рынке коммерческой недвижимости респонденты выражают умеренный оптимизм. Роста ставок аренды или же их сохранения на том же уровне ожидают 94% опрошенных в офисном сегменте, 96% — в торговом и 100% — в складском.

Макроэкономика

Согласно опросу респондентов наибольшую активность в России среди иностранных инвесторов сегодня демонстрирует Азия (50% голосов) и Ближний Восток (25%). Также респонденты отмечают некоторую активность со стороны глобальных инвесторов и со стороны стран СНГ. 65% респондентов уверены, что в 2022 г. количество зарубежных инвесторов останется прежним.

Пропорции финансирования

При этом сами российские игроки рынка не смотрят активно на рынок зарубежной недвижимости: лишь 12% считают зарубежные рынки альтернативным инструментом инвестирования, большинство предпочитает сохранять свою деятельность на отечественном рынке. Среди возможных причин – адекватное восприятие российских реалий и умение подстраиваться под быстро меняющиеся условия российской экономики.

На начальных этапах строительства застройщик использовал бесплатные деньги дольщиков чтобы строить, а потом получал прибыль. А при переходе на проектное финансирование деньги на процесс строительства будут платные и застройщикам нет необходимости продавать дешево на начальных этапах. Т.е. застройщики будут продавать эту же условную 1к квартиру на стадии котлована уже по 3.8млн, а через 2-3 года стройки она будет стоить 4.2млн. Это значит, что вложение денег в новостройки, а также возможность сэкономить на покупке собственного жилья, себя изживает.

Год назад ваша квартира стоила 3.8млн, а сейчас в вашем же доме тетя Маша продает такую же квартиру за 4.4млн, а дядя Петя за 4.6млн. А в вашей-то квартире евроремонтище и поэтому вы хотите не меньше чем 4.8млн.

Участник программы «‎Работаю честно»

И что сделали застройщики на волне ажиотажного спроса? Подняли цены! Часть населения обратила взор на рынок вторички, ведь там еще оставались не дорогие квартиры. Но это не надолго. Продавцы готового жилья, смекнув что происходит в новостройках, быстренько подняли цены и многим удалось продать втридорого свои халупы с тараканами. Например, месяц назад продалась 1к квартира на Королева 48 (серия 600.11) за 4600. А год назад она стоила максимум 3800. Т.е. в среднем по рынку рост стоимости был в 15-17%.

Декабрь 2022: Росту цен на жилье в ноябре рынок обязан главным образом уменьшению ипотечных ставок. Ожидая снижения ключевой ставки ЦБ в конце октября, банки заранее опустили ставки по своим ипотечным программам, что и обеспечило октябрьский всплеск спроса на кредиты и, соответственно, жилье. Мгновенно на такие вещи рынок не реагирует, поэтому активизация покупателей в октябре вылилась в рост цен только в ноябре.

Коротко о главном

Рост цен на вторичное жилье в ноябре обеспечили ипотечники и инвесторы. Первые в основном покупают недорогое, но достаточно комфортное жилье, а вторые предпочитают бизнес-класс. Поэтому в топе рейтинга по географии наряду с дорогими западными округами, где сосредоточен монолит-кирпич и сталинки, демократичные Юго-Восточный, Южный и Северный округа, застроенные не только панелью, но и старыми кирпичными домами. В аутсайдерах рынка в ноябре – только недорогие локации: Восточный округ, Северо-Восточный и районы за МКАД.

Вам может понравиться =>  Алкоголь в ленинградской области время продажи 2022

Текущая ситуация

Скорее всего, рынку недвижимости помог и переток средств с депозитов. Планомерное снижение ключевой ставки заставляет банки сокращать ставки не только по кредитам, но и по вкладам, что повышает инвестиционную привлекательность жилья.

С точки зрения рядового покупателя жилья использование подобных схем застройщиками – это даже неплохо. Чем успешнее девелоперы сопротивляются полному переходу на проектное финансирование, тем дольше они смогут удерживать цены на более низком уровне без необходимости переплачивать банкам за кредиты.

Для этого дом в указанную дату должен быть готов как минимум на 30%, а дольщики должны были выкупить не менее 10% квартир в здании. Как удалось выяснить интернет-изданию The Bell, эта норма стала лазейкой для наиболее расторопных застройщиков. Девелоперы фактически выкупили необходимое количество квартир в строящихся домах сами у себя, чтобы получить нужные 10% проданного жилья.

Что происходит на рынке недвижимости сегодня

Таким образом, большинство новостроек в стране будет возводиться на деньги, взятые в кредит. А значит, девелоперам нужно каким-то образом компенсировать переплату по банковским процентам. Никаких других способов, кроме как учесть эту переплату в цене квадратного метра, у большинства застройщиков попросту нет.

На российском рынке жилья происходит что-то неладное, или вот-вот начнет происходить. Огромные масштабы жилищного строительства, на фоне снижающихся доходов значительной части населения вызывают беспокойство экспертов.

Несмотря на отсутствие пока выраженной позитивной динамики в доходах населения, растут потребительские ожидания. Улучшение ситуации с доходами, сбережениями и долговой нагрузкой увеличивает спрос на кредитные продукты.

Самостоятельная продажа

Первый способ позволял осуществлять «фильтрацию» населения страны и выделение из него наиболее платежеспособной части с последующим ее переселением в Москву и еще несколько относительно благополучных регионов.

— Соглашусь, в офисы инвесторы вкладываются не очень охотно. Но буквально на днях встречался с коллегой, который вплотную занимается офисной недвижимостью. Он говорит, что инвесторы начинают проявлять интерес к этому сегменту, потому что арендная ставка подросла, а стоимость квадрата сократилась. Какие-то пропорции выравнялись, и доход составил около 10% годовых без учета индексации. Доход 10% годовых — это тоже классика, — отметил Шайхиев. При этом он заметил, что нужно обращать внимание на капитализацию и что одна только доходность непоказательна.

— Покупатель коммерческой недвижимости сейчас мыслит не стоимостью квадратного метра, отделкой, а такими бизнес-характеристиками, как проходимость, средний чек. На это рынок у нас никак не может перестроиться. Мы и другие фирмы, которые занимаются коммерческой недвижимостью, считаем проходимость, средний чек окружающих предприятий. Но сами собственники, продавцы этих помещений и отчасти покупатели на эту новую модель еще не перестроились. Поэтому возникает такая ситуация, что объекты экспонируются дорого, продаются долго, — говорит Елена Андреева. Договориться об изменениях по условиям аренды, по ее словам, легче.

«Покупая объект в Омске, надо учитывать, что арендатора придется искать»

Кроме того, по словам Андреевой, в Уфе наблюдается нехватка современного фонда. Технические характеристики «красных линий», то есть помещений советского периода постройки, «хрущевок» и «панелек» с переведенным видом разрешения на использование, устраивают инвесторов все меньше.

Вам может понравиться =>  Сколько Стоит 1 День В Саду Воронеж 2022

Тем не менее, ипотечное кредитование будет развиваться и дальше. Все дело в том, что теперь власти ориентируются на семьи с детьми, которым ипотека на стандартных условиях была недоступна. Теперь действуют новые программы и условия:

По состоянию на III квартал 2022 года Минстрой подсчитал средние рыночные цены на жилье в каждом из 85 регионов России. Эти цифры используются, чтобы выделять субсидии нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Что происходит на рынке сейчас

Рынок жилья необратимо меняется – прежняя модель долевого строительства уходит в прошлое вместе с низкими ценами «на этапе котлована». Ей на смену приходит проектное финансирование вместе с более высокими ценами на жилье. Но не все так плохо: и в этом году, и в следующем есть возможность урвать дешевых квадратных метров и не прогадать. Как это работает и при чем здесь ипотека – читайте дальше.

По данным Domofond.ru, наибольший рост стоимости в целом по России произошел в сегменте помещений свободного назначения, на которые приходится наибольшая доля предложения в расчете по числу объектов. За год такие помещения выросли в цене на 4%, до 37 500 руб. за кв. м.

Эксперты Domofond.ru проанализировали рынок коммерческой недвижимости по России в целом и в городах-миллионерах. Средняя по России цена предложения коммерческой недвижимости на продажу с I квартала 2022 года выросла на 1%, до 37 273 рублей за кв. м. Самыми дорогими типами в январе 2022 года были офисы (50 185 рублей за кв. м в среднем по России), гостиницы (47 697 рублей за кв. м) и торговые помещения (47 170 руб. за кв. м).

Производственные помещения показали годовой рост на 3%, средняя цена предложения в январе 2022 года равнялась 8 571 руб. за кв. м. На 2% за год увеличилась цена предложения в сегменте гостиниц, до 47 697 руб. за кв. м.

Цены и динамика по России

Отрицательную динамику показали помещения общественного питания (на 1%, до 41 429 руб.) и торговые помещения (на 3%, до 47 170 руб. за кв. м). Среднероссийские цены на офисы и складские помещения остались на уровне I квартала 2022 года.

Привлекательными для инвесторов остаются апарт-комплексы и апарт-отели, в первую очередь за счет возможности переложить решение административных вопросов на управляющую компанию апарта. Это особенно выгодно начинающим инвесторам, так как дает возможность вести бизнес с минимальным вовлечением собственника. Тем более рынок регулярно пополняется новыми предложениями.

Никита Евтушенко: Покупайте квартиру, исходя из собственной текущей ситуации. Есть что-то подходящее – берите, нет – лучше подождать, пока появится. Даже если цены вырастут, это будет не столь значительный рост, чтобы ради мнимой экономии соглашаться на первое же попавшееся предложение.

Что ждет рынок первичной недвижимости?

Комментарии дают руководитель отдела первичной недвижимости Павел Липкин, руководитель отдела вторичной недвижимости Екатерина Ермолова, руководитель отдела рекламы и маркетинга Никита Евтушенко и ипотечный специалист Юлия Щеголева.

Adblock
detector