Анализ рынка офисной недвижимости по округам г москвы на конец 2022 г

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Анализ рынка офисной недвижимости по округам г москвы на конец 2022 г». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

В 2022 г., когда ставки по депозитам взлетели до 10-15% годовых, жилье практически исчезло из портфеля инвесторов. Постепенно ставки снизились, но все равно существенно превышали доходность инвестиций в недвижимость, цены на которую падали, а сдача в аренду давала в самом лучшем случае 5-7% годовых. Однако в 2022 г. ситуация изменилась: цены развернулись в рост, а доходность консервативных финансовых инструментов на фоне снижения ключевой ставки Центробанка впервые за последние пять лет упала до уровня доходности арендного бизнеса. А если сравнивать только с депозитами, то возможный доход от недвижимости даже превысил проценты по вкладам в полтора раза – см. индекс доходности жилья от IRN.RU.

Главным драйвером спроса на рынке недвижимости в 2022 г. станет снижение ставок. Не только и не столько ипотечных, сколько ставок по банковским вкладам и облигациям. Благодаря планомерному уменьшению ключевой ставки ЦБ доходность консервативных финансовых инструментов впервые с 2022 г. практически сравнялась с доходностью арендного бизнеса. Скорее всего, в ближайшие месяцы ключевая ставка снизится еще больше, а значит, можно ждать перетока средств с депозитов в недвижимость, cчитают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Спрос vs цены в 2022 году

Во-первых, все первое полугодие 2022 г. прошло под знаком поправок к 214-ФЗ, которые должны были вступить в силу 1 июля. Изменение законодательства о долевом строительстве, в принципе, не имеет никакого отношения к «вторичке», однако заявления застройщиков о «непременном резком росте цен после 1 июля из-за увеличения себестоимости строительства» не могли не повилять на настроения участников вторичного рынка.

Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.

У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.

Что же изменилось за 12 лет в России, что я уже не готов советовать инвесторам street retail?

В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.

По итогам 2022 г. аналитики отмечают сходную тенденцию со стороны арендаторов: увеличился спрос на блоки площадью 10–20 тыс. м2, которые крупные компании хотят использовать для консолидации своих ресурсов на единой территории в целях снижения расходов. Такие сделки уже проходят в заметных количествах и значительно уменьшают долю вакантных площадей в отдельных районах. В результате более трети сдаваемых в Москве в рамках одного договора помещений имеют площадь более 1 500 м2. Доли офисов до 500 м2 и от 500 до 1 000 м2 составляют 20 и 22% соответственно. Интересно, что предложение небольших офисов (площадью менее 200 м2) снизилось более чем в два раза: с 23% в 2022 г. до 10% в 2022.

Восстановление рынка офисной недвижимости Москвы началось во второй половине 2022 г. При низком уровне строительства, обусловленном падением спроса в 2022–2022 гг., доля вакантных площадей снижается и в ряде районов уже достигла отметки 5%. Такие показатели позволяют говорить о намечающемся дефиците качественных офисных площадей.

Прогноз по объему введенных площадей в 2022 г.

1. Преобладание предложения без ремонта. Собственники стараются избегать лишних вложений, а значительная часть арендаторов изначально закладывает в бюджет затраты на отделку офиса по своим стандартам.
2. Застройка территории за МКАД. В районах ближайшего Подмосковья и Новой Москвы ведется интенсивное строительство жилья, соответственно, предприятия открывают новые офисы на территории массового спроса. Кроме того, за пределами кольцевой автодороги традиционно располагаются большие промзоны с удобной логистикой, где наряду со складскими комплексами сдаются в аренду офисы для административно-хозяйственного персонала.

Рынок недвижимости московского региона не скоро выйдет из кризиса, но для новостроек худшее уже позади. А вот «вторичке» еще придется подешеветь достаточно существенно, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Прогноз рынка недвижимости в Москве и Подмосковье до конца 2022 — 2024 гг. от IRN.RU

Предпосылок для значительного роста платежеспособности населения в обозримом будущем не просматривается, покупатели продолжают ждать падения стоимости жилья. А вот снижение объема предложения, как уже было сказано выше, рынок, по всей видимости, почувствует примерно через два-три года, то есть в 2022 – 2022 г.

Спрос есть, но на всех не хватает

Согласно теории циклов, базирующейся на принципе подобия – ключевом для теханализа финансовых рынков, в декабре 2022 г. столичный рынок недвижимости вступил в фазу кризиса в суперцикле. Продолжительность «суперкризиса» — 10 лет, поэтому в данном случае правильнее говорить уже не о кризисе, а о новой реальности.

При этом подавляющая доля нового предложения 2022 года (почти 300 000 кв. м) расположится за пределами ТТК. Среди крупнейших проектов, анонсированных к вводу во II полугодии 2022 года стоит отметить «Академик» (47 000 кв. м), «Стратос» в Сколково (30 000 кв. м) или МФК на Аминьевском шоссе (29 000 кв. м), а всего до конца года ожидается ввод еще 21 объекта офисной недвижимости.

Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов А и В, номинированных в российских рублях

Девелоперы крупных проектов продолжают удаляться от МКАД вплоть до 45 км. По-прежнему минимальной остается девелоперская активность рядом с Москвой – на расстоянии до 15 км от МКАД, что связано с высокой стоимостью земли в данной локации и тем фактом, что застройщики предпочитают рассматривать участки на таком удалении от МКАД под многоквартирные жилые проекты.

Крупнейшие сделки, заключенные в I полугодии 2022 года

Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением, однако ситуация должна измениться с анонсированным на начало 2022 года открытием торгового центра «Московский».

Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.

💣Тенденции и структура предложения

Меняет свои тренды и сетевой ритейл, постепенно переходя на популярный для столицы формат Street retail. Это площади в диапазоне от 80 до 50 м2. Конечно, в цене от этого никто не выигрывает, зато с точки зрения рентабельности такие помещения превышают отдачу от размещения в гуще жилых кварталов. К примеру, сегодня такая тенденция перевода мощностей наблюдается в федеральной сети «Магнит».

🔥Что в зоне популярности

В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.

25 Апр 2021      yuristco         354      

Похожие записи
• 
  Льготы Для Поступления В Вуз По Потере Одного Кормильца
• 
  Можно При Разъездном Характере Работы Выписывать Путевой Лист Два Раза В Месяц В 2022 Г
• 
  Налога На Имущество Физических Лиц В 2022 Году По Кадастровой Стоимости На Коммерческую Недвижимость
• 
  Надоговая Передает Данные В Фсс На Возмещение В Течении Дней В 2022 Году